晨早新聞 ☀
產業署3650萬買尚南天1樓
政府200億購私人處所 首錄成交
政府去年6月撥款200億元，由社會福利署（下稱社署）及政府產業署（下稱產業署）負責在3年內分批購置私人處所，以提供福利設施，有關計劃去年9月起展開申請。據了解，經過逾一年時間，於上月終首次錄得買賣，政府斥資3650萬元購入長沙灣單幢樓尚南天的1樓全層商舖單位，較原業主在私人市場放售價低近18%。
政府在2019年公布的2019/20年度《財政預算案》宣布，撥款200億元在大約3年內購置私人處所，以提供福利設施。立法會財務委員會去年6月向社署通過該筆200億元撥款，社署及產業署於去年9月宣布展開相關計劃，擬購置處所包括商業樓宇、寫字樓或活化工廈樓宇，公開邀請業主放售物業。
物業近元州邨 呎造10139元
據悉，首宗成交在上月中錄得，由產業署斥資3650萬元購入長沙灣元州街362號尚南天1樓1號及2號舖連外牆，建築面積約3600方呎，成交呎價約10139元。
尚南天為單幢商住大廈，地下及1樓為商舖，樓上有48個住宅單位，樓齡逾13年，坐落公屋元州邨對面，旁為剛入伙的單幢新盤家壹。是次易手單位屬於該廈1樓全層，可由地下住宅大廈正門旁的樓梯通往樓上，目前主要由教會租用。
本報向社署及產業署查詢有關買賣交易，回覆指購置計劃仍在進行中，現階段未能提供進一步資料，以免政府在計劃下進行的談判、商業及合約活動等方面受損害。政府會在適當時候公布購置進度。
根據地產代理資料，尚南天1樓單位在去年初、即社署及產業署宣布展開購置物業計劃之前，曾在市場上公開放售，叫價為4428萬元，即現時成交價較當時叫價低778萬元或17.6%。資料顯示，單位原業主於2008年5月斥資1647萬元購入上址，現賬面獲利2003萬元，升值約1.2倍。
較業主市場叫價低17.6%
若根據同區鄰近物業造價作參考，由市區重建局及英皇國際（00163）合作發展的福榮街538號喜遇地下1號舖連1樓全層，建築面積約4542方呎，今年8月以約2899萬元易手，呎價僅6383元。如以呎價作比較，尚南天1樓舖位的呎價較喜遇的同類舖位高出58.8%；不過，尚南天位置上較鄰近港鐵站。
據產業署資料，深水埗區擬設置的福利設施，包括1所幼兒中心、1所網上青年支援隊、3所長者鄰舍中心及1所家長/親屬資源中心，所需內部樓面面積由約1528至約7416方呎。
現時產業署仍然邀請業主就可能合適的非住宅處所提交放售建議，政府會分批評估可能合適的處所，並首先考慮在2021年3月12日或之前經公開邀請及其他途徑接獲的放售建議。由於計劃會進行一段時間，提交放售建議不設截止日期。政府有需要時將再作分批評估，在整個公開邀請結束後，政府亦會作出適時公布。
投資者高位入貨 商舖轉手蝕賣
中細價舖位買賣仍平穩，惟不少民生區商舖個案涉及蝕讓。由於個別投資者早年高位入貨，故即使目前舖市從低位反彈，仍需蝕讓離場。
近日商舖買賣相對平穩，據利嘉閣工商舖資料顯示，2021年10月份全港共錄126宗店舖買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前的實際市況﹚，較9月份的148宗跌15%，為今年以來最少的一個月，但若與2019及2020年的平均數比較，仍處於高水平。至於期內買賣登記金額相應減少16%，錄得30.18億元
北角堡壘街地舖 9年損失620萬
從買賣個案中，不少屬蝕讓成交，如北角堡壘街19至19A號低層地下，面積約5,950平方呎，以約7,280萬元易手，舖位由百佳超級市場以每月約20萬元承租，回報率約3.3厘。舖位原由一廠家持有，2011年該舖由另一投資者以5,500萬元購入，2012年以摸貨形式售予廠家，涉資7,900萬元。現持貨9年轉手，蝕約620萬元離場。
另外，盛滙商舖基金以3,500萬元，購入荃灣路德圍65至75號地舖，面積870平方呎，呎價約4.02萬。據了解，原業主2013年1月以4,500萬買入，持貨8年帳面蝕約1,000萬元離場。該鋪由食肆以8萬元承租，料回報約2.7厘。
至於大埔區，寶湖道18號麗湖閣地下鋪位，面積約615平方呎，以1,000萬沽出，呎價約16,260元，原業主於2017年以1,160萬元買入，持貨4年帳面蝕讓160萬，物業貶值約14%。該鋪現時由教育中心以約3萬元承租，料買家享回報約3.6厘。
皇后大道西800呎舖 3000萬成交
早年較多人投資的西環區亦錄蝕讓，西營盤皇后大道西269至283號地下舖位，面積約800平方呎，以約3,000萬元成交，呎價約3.75萬元。舖位現由麵店租用，月租約6.8萬元，回報率約2.7厘。據了解，原業主於2015年以約3,300萬元購入，持貨6年轉手，蝕約300萬元離場。
分析指，本港疫情緩和，帶動商舖買賣，整體成交量較去年理想。不過，由於不少商舖業主，於2011至2015年舖市高峰期時入市，當時商舖投資氣氛熾熱，價格急升，加上個別民生區消費模式欠明顯變化，故舖位租售價未見上升。舖市現時反彈，投資者有興趣重新入市，業主見價格難大幅回升，故願意沽貨，蝕讓離場，相信市場續錄蝕讓個案。
荃灣沙咀道地鋪5000萬易手華僑永亨銀行今年暫沽三物業
受變種病毒陰霾打擊，鋪市觀望氣氛濃厚，大型銀行亦加入沽貨行列，消息指，由華僑永亨銀行持有的荃灣沙咀道相連鋪位，交吉逾一年後，以約5000萬易手，呎價約2.12萬；該銀行於今年以來連沽三鋪位，合共套現約1.7億。
盛滙基金創辦人李根興指出，由華僑永亨銀行持有的荃灣沙咀道345至347號華興樓地鋪，建築面積約2354方呎，以約5000萬易手，呎價約2.12萬，原業主先後於1978年及2007年以約90萬及1220萬購入，合共涉資約1310萬，以易手價計，物業於43年升值約3690萬，漲價幅度約2.81倍。據業內人士指出，該鋪早前為該銀行自用鋪，惟交吉至今至少約一年，該鋪位處十字路口，人流量不俗。
平均呎價2.12萬
本報昨日就上述消息向華僑永亨銀行作查詢，惟於截稿前未獲回覆。
中原（工商舖）董事總經理潘志明，上述鋪位為相連鋪，以易手價計，平均每個鋪位為2500萬，屬市價水平。他亦指出，受社會運動於2019年中萌芽發酵、及新冠肺炎於去年初爆發至今，銀行已少有開設鋪位作擴充用途，事實上，隨着網上服務成市場大趨勢，銀行業務不斷重整，對鋪位需求亦有所改變，早前市場亦頻錄大型銀行沽售旗下自用鋪。
交吉至少一年
事實上，華僑永亨銀行近期頻沽貨，資料顯示，該銀行於今年以來連沽3鋪位，合共套現約1.7億，其中，由該銀行持有的牛頭角道335至351A號地下G及H鋪，建築面積約2000方呎，早年為該銀行自用鋪，於今年9月以逾9600萬售出，原業主分別於1980年以430萬及2001年以835萬買入，41年間帳面獲利8335萬，期間升值5倍。
另一宗為新蒲崗康強街51號鋪，於今年5月以2400萬售出，以鋪位面積1000方呎計，呎價2.4萬，原業主華僑永亨銀行早於1980年3月以310萬購入，持貨41年帳面獲利2090萬，期間升值約6.7倍。
市場早前另一矚目「大刁」為由花旗銀行持有的中環畢打街巨鋪，以7.1億獲外號「台灣張」的資深投資者張彥緒承接，成交以後租回自用。
上環中源中心舖逾年升值27%
另外，上環皇后大道中328號中源中心地下G52號舖，建築面積約500方呎，原業主去年9月以2589萬元購入後，最新以3280萬元售出，呎價約6.56萬元，持貨逾一年，賬面賺691萬元或26.7%。
大河道地鋪減租16%平均每呎104元租出荃灣民生地段夾公仔機取代髮型屋
Omicron變種病毒來勢洶洶，鋪市陰霾密布，民生區鋪租亦「失守」，消息指，荃灣大河道近期頻錄減租，幅度介乎3%至25%，最新個案為該街道一個地鋪，獲夾公仔鋪以約8萬承租，取代髮型屋，呎租約104元，較舊租下跌約16%，租金重返五年前水平。
市場消息指出，荃灣大河道61號地鋪，面積約764方呎，以約8萬獲夾公仔鋪承租，平均呎租約104.7元，據悉，該鋪早前由髮型屋以約9.5萬承租，唯於一個月前撤出，故該鋪再度出租，租金回落約16%。
每月租金八萬元
盛滙基金創辦人李根興評論指，荃灣區整體租金表現「硬淨」，唯大河道則屬例外，該街道早前已頻錄鋪位蝕讓個案，租金亦備受壓力，加上Omicron變種病毒來勢洶洶，令市場觀望氣氛轉趨濃厚，拖累市場租金同步下滑。
據代理行資料顯示，該街道近期頻錄減租個案，其中，該街道10至20號登發大廈地鋪，面積約1422方呎，於今年8月獲卓悅化妝品以約27萬續租，呎租190元，據悉，該鋪早前舊租金為36萬，故租金下跌約25%。
同時，翻查資料顯示，該鋪早前由卓悅化妝品前主席葉俊亨及其妻子鍾佩雲持有，故當時為卓悅自用鋪，唯於今年年初以約1.05億易手，呎價約7萬，原業主持貨近8年，帳面勁蝕5000萬，期間物業貶值約32%。
化妝品鋪續租減25%
據業內人士指出，卓悅早於2003年起進駐此鋪至今，至今18年，鋪位門面闊35呎，為該地段旺鋪之一，該鋪位於地皇廣場樓下，向路德圍必經之路，人流相當不俗。
同時，葉俊亨早前亦以蝕讓沽貨，由其持有的元朗大馬路全幢，於去年7月以9500萬易手，平均呎價約3.23萬。據悉，原業主為卓悅化妝品創辦人葉俊亨，持貨6年慘蝕4000萬，物業貶值約29%。
此外，據大型代理行資料顯示，該街道近期減租個案包括，大河道10至20號登發大廈地下雙號B鋪，面積約300方呎，於今年9月以約9萬獲食肆續租，呎租約300元，據悉，該鋪舊租金為10.5萬，故租金下跌約14%。
另一宗為大河道1至17號慶興大樓地下雙號鋪，面積約250方呎，於去年12月以約5.8萬獲藥房租用，呎租約232元，據悉，該鋪早前由地產代理行以約6萬租用，故租金下跌約3%。
尖沙嘴舊樓批強拍底價8.12億
由財團併購的尖沙嘴太極大樓，最新獲土地審裁處頒下強制售賣令，底價為8.123億，對比2019年5月申請強拍時市場估值約5.34億，高出2.783億、幅度52%。
較19年估值高52%
據土審處文件顯示，項目位於柯士甸道132至134號的太極大樓，該財團由申請時持有約83.333%業權，目前餘下6個物業並未成功收購，昨日獲該處批出強拍令，底價8.123億。
可建9.5萬呎商廈
據判詞指出，申請人曾委託結構工程師對該舊樓進行結構評估，認為大樓的維修狀況很差，建築物的結構框架已經嚴重惡化，維修成本與重建成本不成比例，即使進行維修工程，該類工程只會對建築物的現有狀況帶來適度改善，而建築物將繼續保持不合標準，而且維修成本也會隨結構框架的惡化而增加。再者申請人已採取合理步驟收購餘下業權，故批出強拍令。
上址現為一幢12層商住物業，地下為商鋪，1樓為寫字樓，2至11樓為住宅，早於1967年落成，至今樓齡約54年；地盤面積約5441方呎，現規劃為商業用途，若以地積比率約12倍重建發展，可建約65292方呎。
曾由「鋪王」家族收購
資料顯示，上述項目由已故「鋪王」鄧成波家族早於2016年購入逾八成業權， 並於2018年獲一名澳門投資者以6.28億洽購，唯該買賣最終告吹，其後於2019年5月向土審處申請強拍以統一業權發展。最新市場消息指，該項目於今年8月以約4.5億易手，據指新買家為資深投資者朱鴻鈞。
據土審處資料顯示，該處年初迄今暫批出22宗強拍令；而強拍申請個案則暫錄14宗，對比去年同期的34宗申請，大減20宗，跌幅達約58.8%。
明興水務相關人士放售灣仔地盤 市值3.5億
除舖位市場錄得罕有放售外，亦有業主放售市區重建地盤，其中明興水務（0402）或相關人士，最新以招標形式放售灣仔皇后大道東72至76號商住重建地盤，項目市值逾3.5億元
第一太平戴維斯指，上述地盤，將於下月13日截標。資料顯示，由明興水務或相關人士於去年4月以2.53億元購入，連同三成辣稅在內，總成本近3.3億元，而據悉項目現時市值逾3.5億元。
第一太平戴維斯住宅銷售部資深董事張作基表示，項目佔地約2114方呎，現有建築面積約12,201方呎，物業為乙類地盤，可重建地積比高達10倍，現狀為一幢10層高商住樓宇，地下為商舖，1樓至3樓為辦公室，4樓至9樓為住宅。
吉舖未消化 核心區吸短租客進駐
受疫情影響中港兩地仍未恢復通關，本港核心消費區吉舖亦未完全被市場消化，獲不同行業趁機短租。近期，多個核心區錄得短租個案，平均呎租介乎91至169元。
據資料顯示，尖沙咀彌敦道80號金鑾大廈地下A號舖位獲燕窩專門店短租，面積約1,500平方呎，月租約15萬元，平均呎租約100元。
而一向人流暢旺的旺角西洋菜街新近先後錄得兩宗口罩店的短租個案，其中西洋菜街4號昌記大樓地下D號舖位，面積約650平方呎，月租約11萬元，平均呎租約169元。至於西洋菜街62號地下舖位，面積約600平方呎，月租約8萬元，平均呎租約133元。
羅素街地舖 呎租約91
另外，曾經成為全球最貴呎租的銅鑼灣羅素街亦錄得短租個案，羅素街18號地下舖位，面積約1,100平方呎，獲口罩店以短租約10萬元承租，平均呎租約91元。
美聯旺舖高級區域營業董事游家成表示，近期市場上的短租個案仍然盛行，主要因為零售行業未完全復甦，核心區一綫街道吉舖繼續吸引不同行業，包括口罩、手機配件及參茸海味店等進駐短租。他指，這類店舖裝潢簡單，選址方面彈性亦相對較大，相信核心區仍會繼續錄得短租個案。
特色咖啡店湧現 帶動商業區租務
香港人生活忙碌，咖啡早已成為很多香港人生活不可劃缺一部分，加上近年市場上湧現不少文青裝潢的特色咖啡店，持續帶動本港的咖啡店行業。
銅鑼灣The Sharp舖 呎租約44
據資料顯示，香港銅鑼灣霎東街11至13號The Sharp地下1號舖位至2樓全層，1號舖面積約1,297平方呎，連同1樓約1,668平方呎及2樓約1,563平方呎，獲咖啡店以月租約20萬元承租，平均呎租約44元，租金較上手銀行每月38萬元，大跌約47.4%。
另外，大圍積信街31至51號安信樓地下P號舖位，面積約672平方呎，連同入則閣242平方呎及天井59平方呎，續租租金約6.3萬元，平均呎租約65元，續租租金微跌約8.7%。
美聯旺舖營業董事呂炳坤表示，咖啡店的經營利潤高，店內的輕食和甜品售價約數十元，咖啡普遍售價約40元起，加上咖啡亦被視為品味生活的一部分，因此經營前景向好。
他又指，連鎖咖啡店會挑選商業區落戶，部分更會選擇在大型商業大廈的電梯大堂旁經營，以迎合上班一族的急速的生活步伐，認為經營前景仍亮麗。
美嘉大廈地鋪1900萬放售
受港鐵屯馬綫通車帶動，沿綫地區鋪位物業備受追捧，土瓜灣美善同道美嘉大廈地鋪（見圖），以意向價1900萬放售，較早前減幅約5%，呎價約2.37萬。
美聯旺舖營業董事楊開永表示，土瓜灣美善同道1號美嘉大廈地下12號鋪，面積約800方呎，業主原意向售價約2000萬，現減價至約1900萬，折合每方呎約2.37萬。
汽車維修公司承租
楊氏表示，單位門闊約12呎，擁穩定租客，由汽車維修公司承租多年，買家可擁穩定回報。物業鄰近半山壹號等私人住宅，民生需求強勁，附近各式零售店鋪應有盡有，人流有一定保證。
楊氏又指，物業距離土瓜灣港鐵站只需約2分鐘步程，地理位置優越，附近亦有多條巴士綫往來各區，交通極為便利。物業同時鄰近牛棚藝術村等人氣景點，為區內消費的核心地段。上述物業條件優厚，地點優越，相信很快可獲投資者垂青。
據美聯工商舖資料顯示，該街道近期成交疏落，近期成交為美善同道1號地下10室，面積800方呎，於去年10月以1618萬售出，呎價約20225元；另一成交為美善同道1號地下3室，於2018年9月以780萬售出，以面積350方呎計，呎價約22286元。
粉嶺聯捷街鋪意向1880萬放售
民生地段鋪位於疫市備受追捧，部分業主亦趁勢放售。粉嶺聯捷街榮福中心地鋪以意向價約1880萬放售，呎價約2.88萬，料買家享租金回報逾3厘。
中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事謝家明表示，粉嶺聯捷街1號榮福中心地下40至44號鋪，總面積約652方呎，以意向價約1880萬放售，呎價約2.88萬，並可以買賣公司形式交易。謝氏稱，物業連租約放售，現由地產代理公司以月租約5.1萬承租，買家可享有約3.2厘的租金回報，租期直至2023年6月。
料租金回報逾三厘
同時，翻查資料，該租客早於2017年起租用鋪位，長情租客可為買家帶來穩定回報，極其適合購入作收租用途。謝氏指，物業為單邊鋪位，位處大廈入口旁，可吸引商場及街道人流。另外，物業設有洗手間，來去水位及三相100M電力，增加租客行業選擇性，將來亦可考慮轉租予飲食行業，為物業增添競爭力。
謝氏續稱，粉嶺區位於政府規劃的北部都會區範圍，其中粉嶺安樂村工業區預計將大變天，搖身一變成為創科地帶，並將興建鐵路站接駁市區及深圳，預計居住及上班人口將會遞增，刺激對零售及餐飲需求，帶動鋪位價值。謝氏表示，自「北部都會區」概念推出後，業主對北都區內物業前景信心增加，部分甚至選擇封盤不賣靜待後市。謝氏指，是次放售物業被住宅群包圍，日常客源充足，現時即買即享可觀租金回報，加上鋪位設備齊全，未來可選擇的租客行業多元化，再配合北部都會區發展潛力，不論購入作中短綫收租或長綫投資都極具潛力，相信物業洽購反應會見理想。
屯門民生物流意向價14.8億全幢形式放售投資者張順宜持有
近期工廈受捧，市場頻錄大手買賣，「物流張」張順宜趁勢放售旗下民生物流中心全幢，意向價14.8億，物業現時月租240萬，並具重建價值，新買家攻守皆宜。
近年來，屯門工業區變天，嶄新商廈及工廈紛落成，「物流張」張順宜就旗下民生物流中心全幢申重建，擬重建一幢樓高18層（另設2層地庫）工廈，根據城規會文件顯示，地積比將由9.5倍，放寬兩成至11.4倍，停車場設於部分地面及兩層地庫，其餘為工作室或倉庫等用途，總樓面約41.5萬方呎。
料樓面呎價3575元
他趁全幢工廈受捧，推出放售，意向價14.8億，料樓面呎價3575元。若以現址總樓面約317626方呎計算，平均呎價約4659元，較同區東亞紗廠工業大廈呎價4802元為低。現時項目月租240萬，新買家進守皆宜。民生物流中心位於屯門洪祥路3B號，佔地約36314方呎，原名田氏中心第九座，張氏12年前購入物業。
近年，屯門區內有12宗工廈重建或者改裝申請，涉及工商業樓面逾250萬方呎，隨着發展商及財團大肆在區內發展，將呈現煥然一新局面。
屯門工廈區規模細，僅有約70幢工廈，整齊乾淨，鄰近西鐵屯門站，交通方便，再加上屯門赤鱲角隧道等基建陸續落成，變身容易，多年來，區內已有工廈活化作酒店。
寬地積比20%重建工廈
近期，英皇國際持有的屯門兩幢工廈，分別為新安街13號寶泰工業大廈和15號山齡工業大廈，最新；已向城規會遞交新發展方案，申請將上述兩工廈單獨重建，可建總樓面維持22.8萬方呎。
顧氏家族第四代顧曉楠創立的智銳物業，近年亦斥10億重建杯渡路99號的凍倉成1幢新式工廈，樓高18層，總樓面約24萬方呎，提供338個工作室單位，面積約447至3203方呎。
物業並擁有特色單位，並擁有約2000方呎共享樓層，提供桌球室、會議室等設施讓租客使用。
羅素街地鋪意向3.8億
核心區鋪位有價有市，部分業主亦趁勢放售。中原(工商舖)商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示，銅鑼灣羅素街28號地鋪，面積約800方呎，意向價約3.8億，平均呎價47萬，該鋪位獲連鎖口罩店短期租用，月租約12.5萬。資料顯示，物業於2014年零售高峰期，曾獲知名護膚品牌以每月逾140萬元續租。
意向呎價47萬
據悉，上址業主於1964年以約9.8萬購入，若以上述意向價售出，業主持貨57年帳面獲利約3.799億，物業期間升值約3876倍。
長情業主持貨57年放售
另一方面，高力國際指出，該行獲業主委託，放售九龍灣牛頭角道55號利基大廈地下至二樓多層商用物業，意向價約2.8億，以總樓面約3萬方呎計，平均呎價約9333元。
高力資本市場及投資服務部董事楊誠峰指，上述物業由外資基金SC CAPITAL持有，並以私人協商形式放售，是次出售物業部分為地下全層、S座1樓及2樓全層、C及D座1樓及2樓寫字樓D、E、F，總樓面約30000方呎，屬市場罕有供應；上址由連鎖租戶全部承租，每租金收入約70萬，料買家享租金回報約3厘。該物業位於牛頭角道及觀塘道交界，毗鄰淘大花園，各項配套及人流量均不俗。
