晨早新聞 ☀
鴨脷洲大街11鋪2.25億易手投資者連約承接料回報約二厘
疫情持續平穩，帶動鋪位市場交投回暖，發展商亦趁勢沽售非核心物業，由恒基持有的鴨脷洲倚南地下11個鋪位，獲本地投資者連約承接，作價2.25億，平均呎價約4.3萬，料新買家可享回報近約2厘。
市場消息指出，由恒基持有的鴨脷洲大街68號倚南一籃子地鋪，涉11間鋪位，總樓面約5228方呎，獲本地投資者以2.25億承接，平均呎價43037元，以月租33.48萬計，料回報率約1.8厘。本報昨日就上述消息向恒基營業（二）部總經理韓家輝查詢，他證實該鋪位已沽售。
恒基沽售非核心物業
倚南為恒基發展，擁有106伙住宅，地下為上述一籃子鋪位，於2016年10月落成，樓齡甚新，恒基早於2015年開始賣樓花，今番售出地鋪。
盛滙商舖基金創辦人李根興指出，上述鋪位位處民生街市位，周邊人流量不俗，包括日本城、佳寶超市及家農優質果菜等，儘管現時回報僅約1.8厘，料未來有提升空間，預測回報可達3厘水平。
平均每呎4.3萬
近期多個發展商紛沽售旗下物業，他認為，發展商均採取貨如輪轉策略，隨近期疫情持續平穩，帶動鋪市回暖，紛趁機放售旗下項目，當中包括單幢物業、鋪位及車場等。
鋪位交投活躍，昨日單日連錄至少3宗買賣，尖沙嘴白蘭軒道2號地下B、C、D及E號鋪，連閣樓及1樓，面積約1000方呎、1259方呎及1259方呎，租客為嵐橋丼飯專門店，成交約9000萬，原業主為董姓投資者，於2011年10月以5100萬買入，持貨10年，帳面獲利4900萬，升值約96%。
白蘭軒道鋪9000萬售
灣仔灣仔道162至162地下B1號鋪連閣樓，建築面積地下約480方呎，入則閣約280方呎，合共約760方呎，門面闊約9呎，深22呎，租客為食肆鹵至尊，成交價2400萬，舊租客眼鏡店，若果參考舊月租5.2萬，料買家可享回報約2.6厘。原業主於2019年10月以1935萬買入，持貨接近2年，帳面獲利465萬，物業升值約24%。
蘭桂坊巨鋪每月16萬租出
中環蘭桂坊過往遊客必到，疫下打擊至大，鋪位租金暴跌，五礦地產持有的雲咸街LKF 29地下及1樓，面積合共4611方呎，獲食肆以每月16萬承租，平均呎租約35元，較舊租金跌43%。
土地註冊處資料顯示，LKF 29地下及1樓鋪獲Brooklyn Yakuza Limited以16萬承租，租約3年，由上月25日至2024年8月24日。上址舊租客食肆，於2019年以28.5萬進駐，租約期至2024年，惟租客提早遷出，故新租金跌43.8%。
屬25年來最低租金
資料顯示，上述鋪位多年來由食肆承租，2015年高峰期月租高達51萬，呎租約111元，2018年租金已跌至30萬，租客於2019年遷走。LKF 29落成於1996年，該鋪當年租金已高達27.3萬，至2001年，月租仍維持28萬，2002年時業主與租客設定底租16萬，連分成最高可達17萬，因此從土地註冊處資料顯示，今次最新簽訂租約，租金為歷年來最平。
較2015年高位跌68%
五礦地產今年4月公布2020年度年報，該公司指，回顧年內，零售及餐飲行業未從社會事件引發的負面影響中恢復過來，更受新冠疫情進一步打擊，陸續有零售商和食肆關閉部分店鋪，包括蘭桂坊等地區出租率跌至近年新低，新簽訂租金下滑幅度明顯，在艱難市況下，集團雖努力以積極方法促成交易，但其屬下投資物業於2020年租金水平及出租率依然下跌。
周生生連環棄租尖旺兩巨舖
新之城地舖新約每月60萬 高位插七成
全球新冠肺炎疫情反覆，中港通關仍未有進展，對主打遊客市場零售商戶的營業額構成打擊。連鎖珠寶金行周生生（00116）今年連環棄租兩巨舖，其中租用7年的旺角新之城地舖，將於年底前撤出，舖位新近以每月約60萬元獲食肆租用，租金較高位大跌逾七成。周生生位於尖沙咀栢麗購物大道的4個相連舖位，亦會在今年底約滿，業主現以120萬元重新放租，意味周生生不續租的機會甚高。
大型食肆進駐 每呎171元
據了解，周生生位於旺角亞皆老街65號旺角新之城地下G1至G9號舖分店，建築面積共3505方呎，位處亞皆老街及西洋菜南街交界，當年部分舖位仍是旺角新之城商場的入口，業主2014年將其打通成一個大單邊巨舖出租予周生生，月租高達210萬元，呎租約599元。
舖位租約原本在今年中到期，業主曾開價100萬元放租，但未吸引到周生生續租。隨着租期臨屆滿，業主不欲舖位丟空，故以短租形式讓周生生繼續經營，有傳每月租金低於50萬元。
市場人士透露，由於該舖位置及人流不俗，而且鄰近港鐵站出口，故接獲不少租客查詢。據知，其中一家大型食肆出價進取，以每月約60萬元承租，呎租約171元，最新月租較2014年高位大減150萬元，跌幅達71.4%。由於舖位已獲新租客承租，故此周生生須在年底前遷出舖位。
栢麗大道店意向月租120萬
周生生另一家位於尖沙咀的分店亦有機會結束，為彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G1至G4號舖連1樓1至2號舖的複式舖位，地下建築面積約2866方呎，1樓建築面積約2894方呎，建築面積共約5760方呎，屬整條栢麗購物大道位置最佳的舖位。
資料顯示，周生生2008年起租用上述舖位，月租高達215萬元，呎租約373元；在2012年再加租39.5%至300萬元，呎租升至約521元。據悉，現時周生生的租約將在今年11月屆滿，業主近日推出舖位招租，月租叫價只約120萬元，每呎約208元，較最高峰大削180萬元或60%。市場估計，周生生續租的機會不大。
不過同一地段地下G9、G10號舖連1樓5號舖，建築面積共2768方呎的複式舖位，近期才由連鎖珠寶金行謝瑞麟（00417）以每月25萬元租用，每呎僅約90元，以此推算，周生生現時舖位的租值料低於100萬元。估計業主有意把舖位分間成最多4個獨立舖位出租，壓低每個舖位的租金，可較易覓得租客。
恒地約82億 奪土瓜灣小區項目
市建局第二大重建盤 料日後呎價逾2.5萬
恒地（00012）以81.89億元，奪得市建局土瓜灣庇利街/榮光街發展項目，此為市建局首個以「小區規劃」批出的重建項目，每平方呎樓面地價約11,414元，低於市場估值下限逾1成；預計日後開售呎價約2.3萬元。
土瓜灣庇利街/榮光街發展項目，是繼觀塘凱滙後，市建局最大型發展項目，地盤面積約79,718平方呎，可建樓面面積約717,464平方呎，除近60萬平方呎的住宅樓面外，項目還設約12萬平方呎的商業樓面。其商業樓面首10年將由發展商與市建局共同持有，發展商佔租金收益7成，市建局佔3成。另有約3萬平方呎交回市建局作公共設施。以是次中標價計算，每呎樓面地價約11,414元，較截標前的市場估值下限約1.3萬元，低約12%。
中標呎價 低估值下限1成
恒地是次擊敗5個財團，以81.89億元奪得項目，恒地發言人表示，集團很高興成功投得項目的合作發展合約，項目位處市區核心地段，集團對該區相當熟悉，包括曾發展啟岸及區內數個舊樓重建項目，並對該區的發展潛力很有信心。集團期待跟市建局攜手合作，為東九龍舊區帶來新氣象，推動可持續發展。
恒地：區內擁數盤 發展具經驗
若按每平方呎建築成本約5,000元，連地價及10%發水樓面計算，預計項目的總投資額約121.89億元。如加上兩成利潤及8成實用率計算，保守估計項目日後的推售實用呎價逾23,168元。
參考鄰近半年的平均實用呎價，半新盤環海．東岸約20,896元、啟岸則約25,035元，而鄰近的二手屋苑碧麗花園平均呎價約16,282元，昇御門平均實用呎價約17,425元，可見落成後呎價高於區內一二手項目。
萊坊執行董事林浩文指，中標價十分合理，又指未來市建局會以「小區」形式發展為主，故這項目有指導性作用，並預計住宅部分落成後每呎售價由2.5萬元起。現時市區大部分舊樓樓齡高及質素差，相信未來市建局會加快舊區重建及復甦，尤其在油麻地、旺角及土瓜灣等舊區，所以這類型項目會愈來愈多。
成功取得本項目的發展商，需要按發展協議中列明有關九龍城土瓜灣小區發展的「總體設計要求」，作為興建新發展項目的藍本，與比鄰的重建項目產生協同效應，以達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，並以更具特色的「地方營造」及智慧元素，提升該區的宜居性。
另外，發展商亦需按發展協議中所列明的標準與品質、可持續發展和智能系統的要求，興建新發展項目。
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