股市跑贏樓市 更值得投資」

「股市跑贏樓市 更值得投資」

梁紹鴻：樓價料平穩 舖租勢調整

即使樓價處於高位，大鴻輝主席梁紹鴻認為，低息加上需求強勁，整體物業樓價平穩，而舖租則有所調整。他又分析，今年股市會跑贏樓市，投資價值更高。

樓市未見回落，中小型住宅甚至屢破頂，反映需求強勁。梁紹鴻相信，多項因素令樓價暫難調整，「息口低暫時好難改變，美國一時話加，一時話加唔到，即使加，幅度僅輕微，何況歐洲、日本推量化寬鬆，美國難有加息條件，而地產市道與息口關係密切，息口低仍有利物業。此外，金管局不斷收緊按揭，大部分買家向銀行（借貸）僅4至5成，甚至3成，借貸比率低，令樓市更穩陣。」

他又提到，發展商起樓成本重，令樓價更難平賣，「我們做發展商明白起樓好痛苦，一來建築費高，而每項決策均要通過政府好多部門，條例多，批則又慢，拖延整體進度。我認為要簡化程序，加快樓宇落成，增加供應。」

股票升浪剛開始 有排上

既然樓價難跌，現在是否投資好時機？他分析：「樓價難跌，但政府亦不想大升，因為影響民生，故樓價難有大升幅。」相比之下，近日投資市場焦點，落在股市上，梁紹鴻亦一於跟風，寧買股不買樓，「我寧買股票，始終個勢向上，股市升浪僅是開始。事實上，中國人好鍾意賭，當股票市場是賭場般玩，賭場剛開幕好多人未參與，故股市有排上。」

提到股市心水，他推介南方A50（02822）以及恒生H股ETF（02828），「我只買兩隻，買完放埋一邊，現在買也未遲，我相信未來有1倍升幅。」他認為，買股票成本低，相反買樓印花稅等涉及10%，故會買股票。

大鴻輝集團旗下物業最大比重是舖位，過去多年舖價及租金升幅強勁，惟近日零售屢現負面消息，他估計核心區舖租下跌，「核心區好多吉舖，業主亦開始面對現實減價，近3年舖租升得太快，跌也是正常，估計今年舖租跌約1成。」他分析，零售業正面對內憂外患，經營困難，「內有反旅客的活動，實在是不必要，沒理由攻擊旅客，等於打爛自己飯碗，影響形象。此外，滙率起重大變化，到周邊地區旅遊更便宜。」

民生新興地區舖 可投資

旅客減少消費影響核心區舖租，而他認為民生區及新興地區，舖位仍有投資價值。如他早年看好鐵路效應，帶動西環人流，即購入士美菲路及科士街舖，「當年買西環科士街舖，月租僅3萬元，現在升至12萬元，因為港鐵通車後地區轉型。」此外，他近日購入大埔廣福道94至100號地下3至4號舖，面積約2,000平方呎，涉資1.2億元，舖位現每月租金收入約32.5萬元。他謂日後或會把舖位分間，租金料可上升。

除了傳統舖位投資外，大鴻輝亦響應活化工廈，為旗下兩幢物業改裝，包括旗下葵涌大鴻輝中心，未來將活化成商業及零售用途，「工廠地下是地廠，用途有限，活化後可變成舖位，租金升幅最明顯，翻新及改裝費約1億元，需時1年。」另外，他去年大手斥14億元，購入九龍灣其士工程服務中心全幢工廈，表示看中日後改造成舖位之用。

撰文:梁建國

1 June 2015

經濟日報