全港14劏場 八成商舖年內蝕賣
嘉湖新北江舖虧2700萬最傷

近年零售業不景及投資氣氛低迷，商舖市場屢現蝕讓，被稱為「劏場」（以分間形式拆售商場）的舖位向來「蝕多賺少」，今年情況更加明顯。根據本報統計，全港主要14個「劏場」年內暫錄61宗成交，其中48宗虧損，蝕讓比例達78.7%。新界區民生商場今年交投激增，暫錄42宗買賣，較去年全年多逾35%，其中天水圍嘉湖新北江商場有多達16宗買賣，較去年全年多一倍，但當中14宗的原業主損手離場，最誇張一宗慘蝕2700萬元，虧蝕金額冠絕今年全港「劏場」。

新界民生商場舖交投增逾35%

今年首11個月，全港14個主要「劏場」暫有61宗成交，較2024年全年75宗少18.7%；但8個位於新界區的「劏場」佔42宗，較去年全年31宗，逆市多出11宗或35.5%。

今年全港舖位成交量最多的商場，是坐落天水圍民生區的嘉湖新北江商場，錄得多達16宗商舖買賣，與2024年全年只有8宗成交相比，增幅高達一倍。但今年的成交中，蝕讓宗數佔14宗，蝕讓比例達87.5%，虧損金額由13萬至2700萬元，跌幅4.4%至82.5%。

本港知名連鎖食肆譚仔雲南米線創辦人譚氏家族成員年內兩度蝕讓嘉湖新北江商場內的舖位，雖然成功套現2700萬元，但賬面合共損手5280萬元。當中譚氏家族成員今年4月以1600萬元交吉售出嘉湖新北江商場1樓新天地廣場B15號舖，較2013年7月購入價4300萬元，賬面勁蝕2700萬元，舖價大跌62.8%，是年內全港主要「劏場」中蝕讓金額最大一宗個案。

至於嘉湖新北江商場今年蝕幅最大個案是位於平台的55號舖，11月在拍賣場上以39萬元拍出，較2014年4月的購入價223萬元，賬面虧損184萬元或82.5%。該舖連每月4300元租約易手，回報率13.2厘，反映原業主寧盡快沽貨套現。

尖沙咀首都廣場 蝕幅最大97%

其餘新界區商場，沙田石門京瑞廣場2期1樓OK Mall及大埔大日子同擺脫去年零成交局面，分別有7宗及4宗買賣；屯門壹號總站年內錄7宗成交，較去年多1.3倍。向來舖價穩定的葵涌廣場成交量減至僅4宗，較去年12宗少66.7%，而今年有一半成交須蝕讓。

在2024年錄得最多成交的尖沙咀首都廣場，年初至今只有9宗買賣，較去年全年19宗少52.6%。該商場向來蝕讓比例極高，今年有7宗買賣輸錢，比率77.8%，蝕幅由78.2%至97.1%。

今年1月，首都廣場3樓T2號舖以超低價8萬元售出，較上一手賬面蝕271萬元或97.1%，創該商場歷來舖價新低，亦是今年全港各主要「劏場」中成交價最平的一宗。不過，該舖位在9月以10萬元轉售，約9個月內賬面賺2萬元或25%。

另外，銅鑼灣的銅鑼廣場和銅鑼坊、北角城市金庫、荃灣荃立方、屯門壹號總站及大埔大日子共6個「劏場」，今年錄得的買賣百分百蝕讓。

有業內人士認為，港人北上消費熱潮未減，新界民生消費區最受打擊，區內商場不單止租金下滑，空置率亦不斷提高。由於「劏場」舖位面積普遍較小，承租的商戶種類有限，不少「劏場」舖於現市況下較難租出，促使業主肯以低於買入價沽貨套現，令嘉湖新北江商場此類純民生商場交投大增。

採訪、撰文：程俊華

8 Dec 2025

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