每日舖市要聞 20 Aug 2021

旺角舖低市價兩成沽

街舖亦錄蝕售個案。旺角通菜街1M、1N及1P至1T號華發大廈地下D舖，建築面積約800方呎，以2,590萬元透過公司轉讓形式賣出，低市價約兩成。土地註冊處資料顯示，該舖原業主於2015年以2,690萬元買入，現帳面損失約100萬元，蝕幅約3.7%。

該街舖由美聯工商舖(00459)斥資買入，物業自2020年5月租金收入4.8萬元，2022年5月至2026年5月月租則為5.48萬元，即現時租金回報率約2.2厘。市場人士指出，該公司今年已購入共7間舖位，分布於北角、土瓜灣、旺角及荃灣等，涉及金額共逾兩億元。

觀塘物業1.2億獲承接

此外，消息人士透露，觀塘駿業街新榮大廈地舖，建築面積約3,700方呎，以約1.2億元沽，租金回報率約兩厘。

另一方面，由投資者持有的同區雲漢街福興樓地舖連入則閣，以1,600萬元易手，物業約9年升值逾八成。

雲漢街37號地舖1600萬元連租約易手

土地註冊處亦顯示，觀塘雲漢街37號福興樓地舖，面積1640方呎，連607方呎入則閣樓，合共面積2247方呎，本月中以1600萬元連租約易手，呎價約7121元。目前商舖由汽車工程公司租用，月租3.9萬元，租金回報約2.9厘。原業主FLYING JOY LIMITED，公司董事為郭卓彥及梁婉玲，其中梁婉玲與羅守輝太太名字相同，他們在2012年4月以878萬元購入，持貨9年，帳面獲利722萬元或82%。

觀塘駿業街巨鋪1.2億易手趁疫市「低撈」持貨一年升值51%

近期鋪市升溫，資深投資者亦趁勢止賺離場，觀塘駿業街巨鋪以1.2億易手，原業主趁一年前疫情肆虐時「低撈」，持貨一年間升值51%；

市場消息透露，觀塘駿業街48號新榮大廈地下A1及B鋪，建築面積3700方呎， 以約1.2億易手，平均呎價逾3.24萬，物業現址Moreish & Malt餐廳，月租20.292萬，租約至2021年10月，新買家料回報2.03厘。

平均呎價逾3.24萬

原業主於2020年8月「低撈」，作價7920萬，持貨短短一年間，帳面獲利4080萬，物業升值51%。

據土地註冊處資料顯示，原業主ADMIRAL SKY INVESTMENTS LIMITED持有，為海外註冊公司，不過，市場消息指，原業主為區內廠家，亦活躍於買賣物業收租。

　　盛滙商舖基金創辦人李根興表示，觀塘物業的地下一般都是地廠，像上述1至3樓契約屬酒樓契約，可以經營食肆，毋須額外補地價，非常罕有，物業因此值錢。

銅鑼灣地帶2樓舖8年貶值九成

土地註冊處顯示，銅鑼灣記利佐治街2號銅鑼灣地帶2樓247號舖，建築面積約214方呎，上月23日以138萬元登記售出，呎價約6449元。原業主2013年5月向華置（00127）以約1480.9萬元購入，賬面蝕約1342.88萬元，跌幅達90.7%。

栢麗大道舖租25萬重返35年前

謝瑞麟平84%進駐 每呎90元

昔日尖沙咀一線購物地段栢麗購物大道近年風光不再，舖位空租率長期高企，令租值大跌，位於街內「頭段」兩個打通的相連舖位，在丟空5年後終於再度租出，由連鎖珠寶金行謝瑞麟（00417）以每月25萬元承租，較舊租大跌84.1%之餘，更重返35年前水平。

根據土地註冊處資料顯示，尖沙咀彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G9、G10號舖連1樓5號舖，地下建築面積共1411方呎，1樓建築面積1357方呎，合共建築面積2768方呎，由謝瑞麟在今年9月起以每月25萬元租用3年，呎租約90元，該品牌其後有3年優先續租權。

丟空5年 高峰期月租157.5萬

上述相連舖位位處栢麗購物大道「頭段」，鄰近九龍公園及九龍清真寺，該段舖位主要由珠寶金行租用，不過上述相連舖自2016年起已經丟空，上一手租客恒生銀行（00011）曾在2013至2016年期間以每月157.5萬元承租，呎租569元，為舖位租金歷來最高。銀行約滿遷出後便一直未能租出，業主叫租由最高180萬元，輾轉減至今年的40萬元，但最終仍要再大幅劈至25萬元始能租出。最新月租較恒生銀行舊租大跌84.1%，業主每月少收132.5萬元租金。

上述相連舖租金更重返上世紀八十年代水平，資料顯示，栢麗購物大道在1986年正式落成啟用，同年4月業主把地下G9、G10號舖連1樓5號舖兩個打通一併租予美國運通銀行，月租正是25萬元，即目前最新月租與35年前相同。而上述相連舖是業主早於1986年2月以1918萬元一手購入收租至今，雖然租金收入早已收回買舖成本，但可謂見證舖市興衰。

今次新租客謝瑞麟以往曾經租用上址，翻查資料，該品牌在2005年起以每月98萬元租用上述相連舖，2008年加租38.8%至136萬元續租，直至2012年遷出。謝瑞麟相隔9年重新承租該相連舖，租金已較遷出前大減81.6%。

而目前謝瑞麟以每月120萬元承租毗連的G5至G8號舖及1樓3至4號舖4個相連舖位，總建築面積5302方呎，呎租為226元，租約期至今年10月，由於謝瑞麟已租用新舖位，故市場預期未必會續租這4個相連舖。

栢麗購物大道全長約300米，共有約68個舖位，去年在疫情打擊下，空置舖位一度高達約22個，空置率32.4%。由於不少業主議租空間大增，兼且可供短租，所以出租情況稍為改善，現時減少至約18個。

疫下空置率32% 呎租低見59

近期有個別業主變陣，分拆原本的雙連舖位獨立出租，如地下G29及G30號舖及1樓15號舖，總建築面積約3470方呎，以往曾合共以138萬元租予內地內衣品牌，呎租約398元。舖位自2015年開始，便只間歇以短租形式租出，近期才把地下G29號舖及1樓15號舖分間租予一家公司用作展銷大灣區樓盤，舖位建築面積約2548方呎，月租低見15萬元，呎租僅59元。

美聯工商舖（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪認為，栢麗購物大道已經不再旺場，零售商戶反映生意不理想，「好多只係做完一份租約就搬走」，在社會事件之前，空置率已經甚高，加上疫情雙重打擊下，更加雪上加霜。

栢麗購物大道的舖位公契列明，街內所有舖位一律不准經營飲食行業，令店舖無法轉型，因此相信短期內難有起色。不過他分析，租金已跌至30多年前水平，已經「跌無可跌」，不少業主都在早年買入，未必接受以更低價錢出租。