消費淡風 一綫舖租跌勢急

消費淡風 一綫舖租跌勢急

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

舖租下跌是早已預期，情況似乎比想像中差，近日銅鑼灣羅素街更一連錄得兩宗租務，舖租下跌高達4成，成為後市指標，下半年舖租跌幅比預期還要高。

圍繞舖市消息 全屬負面

核心區舖位吹淡風由去年開始，首先是各區吉舖湧現，因業主叫價進取，商戶承租能力開始有困難，雙方對舖租期望出現落差，導致零售段出現舖位交吉。今年舖市情況比預期中差，除了基本因素如內地客消費模式轉變外，還有本港政府收緊自由行，還未計內地放寬進口關稅、香港出現反自由行示威等，基本上圍繞舖市的全屬負面消息，一切均不利零售，令商戶取態上有明顯轉變。

從數據上，也完全反映商舖租金從高位回落，據高力國際統計顯示，商舖租金自2010年起，即金融海嘯漸紓緩後，舖租即起動，在2010至2013年期間，國際品牌紛於本港搶舖，舖租指數升幅高達71%。2013年後，搶舖潮放緩，至今年舖租有所回調，2013年至今，舖租指數跌約16%，而主要跌幅均於今年出現。據該行最新數字，核心零售區商舖租金指數全綫下挫，整體指數為97（2011年11月為100），年初至今跌10.5%，而尖沙咀及銅鑼灣跌幅均逾1成，指數分別為94及98，跌幅分別為15%及0.4%，數字上已顯示租金調整。

核心區業主 漸接受新租金跌

租金下跌情況，反映在實質的商舖租務上，本年初，市場已錄得核心區商舖業主減租招攬租客，開始接受新租金欠加幅的事實，但原來反應仍不夠理想，結果業主再退一步，接受新租金下跌，最初這些情況，出現在核心區二綫地段，以銅鑼灣為例，駱克道一舖位，兩年前獲藥房以88萬元月租搶奪，數月前提早結業遷出，舖位最近終獲每月60萬元租出，租金跌32%。

其後舖租下挫之勢，由二綫段蔓延至最核心地段，銅鑼灣羅素街為全世界最貴舖租地段之一，2010至2013年，舖租往往以倍數上升，個別呎租可高達3,000元，但似乎風光不再，近日一連錄得兩宗極具指標的租務，先為金朝陽中心地下，位置上是羅素街最核心位置，鐘錶品牌Tag Heuer於2009年，以每月租金約98萬元承租物業，3年前續租加至每月250萬元，早前品牌不續租，最終舖位獲Swatch group承租，新租金僅約150萬元，較前租金下跌40%。另一宗為羅素街59號地下，早年由高級鐘錶品牌Jaquet Droz承租，現月租約160萬元，呎租約1,700餘元，經過業主及租客多番磋商後，品牌最終以每月100萬元續租，新租金較前租跌約38%。

羅素街兩租務 指標性頗高

兩宗租務指標性頗高，首先，兩宗租務分別為新租及續租個案，類型略有不同。位置上，兩舖分別為羅素街最核心及較邊緣，換言之兩宗租務合併來看頗為全面，得出同一結果，就是舖租下跌40%。

自從2003年後，羅素街舖租幾近有升無跌，累積升幅數以倍計，如今舖租錄得大幅下挫，絕對是史無前例，對後市的指標及信息相當明顯，就是最貴最值錢的舖，租金也不得不面對下跌的命運，相信會令各舖業主重新評估，租金只會進一步向下，年內走勢難轉。

2 July 2015

經濟日報