馬亞木家族逾億沽北角舖

今年內已先後售出多項物業套現的資深投資者「小巴大王」馬亞木家族，年底再出售大額物業，以1.07億元沽出北角樂嘉中心1樓全層護老院巨舖，持貨近18年，賬面僅微利200萬元。

資料顯示，位於北角港鐵站上蓋的英皇道462至466號樂嘉中心1樓，地下設獨立電梯入口，總建築面積約16500方呎，今年初原以1.6億元放售，近月降價至1.1億元，最終以1.07億元易手，呎價約6485元。

馬亞木家族於2008年3月斥資1.05億元購入上述巨舖，持有快將18年，賬面獲利200萬元，升值1.9%。

該舖早年由酒樓以每月55萬元承租，至2020年轉租予護老院，月租約60萬元，租期至2032年，以成交價1.07億元計算，回報率約6.7厘。據了解，買家為專營鮑參翅肚的老子號「昆記」創辦人鄺氏家族，而鄺氏亦有經營粵菜酒家「糖心軒」。鄺氏家族今年內亦有入市，7月向地產代理監管局前主席陳韻雲購入鰂魚涌英皇道1060號栢蕙苑高層地下（Upper Ground Floor）2B舖，作價1.078億元。

黎永滔賣尖咀舖位蝕53%

此外，資深商舖投資者黎永滔早前售出尖沙咀美麗都大廈舖位，最終成交價2280萬元。該舖位為彌敦道54號美麗都大廈地下34號舖，連1樓28號舖，合共建築面積約1150方呎，呎價約1.98萬元。物業現由加密貨幣交易所承租，月租約8萬元，租金回報率約4.2厘。

黎永滔於2009年8月以4800萬元購入該舖，持貨逾16年，賬面蝕2520萬元，舖價貶值52.5%。

20 Dec 2025 

信報

全港近八成劏舖年內蝕讓

本港零售市道欠佳，加上整體投資氣氛疲弱，「劏場」商舖市場再度成為樓市下行周期下的重災區。據本報統計，全港14個主要「劏場」今年暫錄61宗買賣，其中多達48宗屬蝕讓，蝕讓比例高達78.7%，反映市場信心持續疲弱。新界民生區交投反彈，亦錄得大批業主「低走」，天水圍嘉湖新北江商場更成為全港最重災的個案集中地，全年暫錄16宗成交，其中14宗要蝕離場，一宗更大蝕2,700萬元，成為本年度全港「劏場」最傷交易

今年首11個月，全港主要14個「劏場」共錄61宗成交，較2024年全年的75宗少18.7%。不過，新界區交投卻逆市增加，8個位處新界的「劏場」共錄得42宗買賣，較去年全年31宗增加11宗，升幅近35.5%。

其中，天水圍嘉湖新北江商場錄得最多買賣，全年暫錄16宗，較去年全年的8宗倍增。然而，當中竟有14宗屬蝕讓，比例高達87.5%。蝕讓金額由13萬至2,700萬元不等，蝕幅介乎4.4%至82.5%。最矚目的個案為本港知名連鎖食肆譚仔雲南米線創辦人譚氏家族成員所持舖位，今年再度蝕讓離場。其中今年4月以1,600萬元出售嘉湖新北江商場1樓新天地廣場B15號舖，較2013年購入價4,300萬元，大蝕2,700萬元，舖價暴跌62.8%，成為今年全港「劏場」最巨額蝕讓個案。譚氏家族成員年內更兩度減價沽貨，儘管成功套現2,700萬元，但累計蝕損高達5,280萬元。

另一方面，嘉湖新北江商場今年蝕幅最深的成交為平台55號舖，11月在拍賣會上以39萬元拍出，較2014年購入價223萬元大幅下挫82.5%，蝕184萬元。該舖連每月租金4,300元的租約易手，計算回報達13.2厘，反映原業主寧願大蝕離場，也要加快套現。

至於新界其他民生「劏場」亦有不同程度交投回升。沙田石門京瑞廣場2期1樓OK Mall及大埔大日子今年打破去年的「零成交」，分別錄得7宗及4宗買賣；屯門壹號總站年內亦錄得7宗成交，按年增約1.3倍。反觀過往表現相對穩定的葵涌廣場，今年成交量只剩4宗，大跌66.7%，其中一半買賣更需蝕讓。

位於尖沙咀的首都廣場今年買賣顯著放緩，年內僅錄9宗成交，較去年19宗大減52.6%。該場向來屬蝕讓黑點，今年7宗蝕讓，跌幅由78.2%至97.1%不等。其中今年1月首都廣場3樓T2號舖以8萬元「跳樓價」售出，較上手大蝕271萬元或97.1%，創下該商場歷來最低價。惟該舖其後於9月以10萬元再度易手，短短9個月帳面微賺2萬元或25%。

今年錄得的蝕讓「滿貫」劏場更不止於此。包括銅鑼灣的銅鑼廣場、銅鑼坊、北角城市金庫、荃灣荃立方、屯門壹號總站及大埔大日子在內共6個「劏場」，年內全數買賣均屬蝕讓，情況相當罕見。

業內人士分析指出，北上消費潮未有減退，新界民生區首當其衝，區內商場租金受壓，空置率亦持續攀升。「劏場」舖位面積普遍較小，商戶種類受限，加上人流外流，令不少業主難以找到租客。為求減低持貨風險，部分業主寧以低於買入價沽出套現，以致今年嘉湖新北江商場等民生「劏場」突然錄得大量交易。

12 Dec 2025

筲箕灣知名魚蛋麵店2350萬購東大街舖 前業主蝕四成2025-12-09

筲箕灣東大街14至22號東旺樓地下D舖，建築面積約1600方呎，以2350萬元售出，呎價約1.47萬元。

據悉，買家為筲箕灣知名食肆王林記潮州魚蛋粉麵的相關人士；舖位前業主於2022年以3940萬元購入，持貨3年，賬面虧蝕1590萬元，貶值40.4%。

10 Dec 2025

信報

全港14劏場 八成商舖年內蝕賣
嘉湖新北江舖虧2700萬最傷

近年零售業不景及投資氣氛低迷，商舖市場屢現蝕讓，被稱為「劏場」（以分間形式拆售商場）的舖位向來「蝕多賺少」，今年情況更加明顯。根據本報統計，全港主要14個「劏場」年內暫錄61宗成交，其中48宗虧損，蝕讓比例達78.7%。新界區民生商場今年交投激增，暫錄42宗買賣，較去年全年多逾35%，其中天水圍嘉湖新北江商場有多達16宗買賣，較去年全年多一倍，但當中14宗的原業主損手離場，最誇張一宗慘蝕2700萬元，虧蝕金額冠絕今年全港「劏場」。

新界民生商場舖交投增逾35%

今年首11個月，全港14個主要「劏場」暫有61宗成交，較2024年全年75宗少18.7%；但8個位於新界區的「劏場」佔42宗，較去年全年31宗，逆市多出11宗或35.5%。

今年全港舖位成交量最多的商場，是坐落天水圍民生區的嘉湖新北江商場，錄得多達16宗商舖買賣，與2024年全年只有8宗成交相比，增幅高達一倍。但今年的成交中，蝕讓宗數佔14宗，蝕讓比例達87.5%，虧損金額由13萬至2700萬元，跌幅4.4%至82.5%。

本港知名連鎖食肆譚仔雲南米線創辦人譚氏家族成員年內兩度蝕讓嘉湖新北江商場內的舖位，雖然成功套現2700萬元，但賬面合共損手5280萬元。當中譚氏家族成員今年4月以1600萬元交吉售出嘉湖新北江商場1樓新天地廣場B15號舖，較2013年7月購入價4300萬元，賬面勁蝕2700萬元，舖價大跌62.8%，是年內全港主要「劏場」中蝕讓金額最大一宗個案。

至於嘉湖新北江商場今年蝕幅最大個案是位於平台的55號舖，11月在拍賣場上以39萬元拍出，較2014年4月的購入價223萬元，賬面虧損184萬元或82.5%。該舖連每月4300元租約易手，回報率13.2厘，反映原業主寧盡快沽貨套現。

尖沙咀首都廣場 蝕幅最大97%

其餘新界區商場，沙田石門京瑞廣場2期1樓OK Mall及大埔大日子同擺脫去年零成交局面，分別有7宗及4宗買賣；屯門壹號總站年內錄7宗成交，較去年多1.3倍。向來舖價穩定的葵涌廣場成交量減至僅4宗，較去年12宗少66.7%，而今年有一半成交須蝕讓。

在2024年錄得最多成交的尖沙咀首都廣場，年初至今只有9宗買賣，較去年全年19宗少52.6%。該商場向來蝕讓比例極高，今年有7宗買賣輸錢，比率77.8%，蝕幅由78.2%至97.1%。

今年1月，首都廣場3樓T2號舖以超低價8萬元售出，較上一手賬面蝕271萬元或97.1%，創該商場歷來舖價新低，亦是今年全港各主要「劏場」中成交價最平的一宗。不過，該舖位在9月以10萬元轉售，約9個月內賬面賺2萬元或25%。

另外，銅鑼灣的銅鑼廣場和銅鑼坊、北角城市金庫、荃灣荃立方、屯門壹號總站及大埔大日子共6個「劏場」，今年錄得的買賣百分百蝕讓。

有業內人士認為，港人北上消費熱潮未減，新界民生消費區最受打擊，區內商場不單止租金下滑，空置率亦不斷提高。由於「劏場」舖位面積普遍較小，承租的商戶種類有限，不少「劏場」舖於現市況下較難租出，促使業主肯以低於買入價沽貨套現，令嘉湖新北江商場此類純民生商場交投大增。

採訪、撰文：程俊華

8 Dec 2025

信報

上環鴨巴甸街舖6年貶74%

市區地舖屢現蝕讓，上環鴨巴甸街鄰近元創方（PMQ）的一個舖位，售價跌穿千萬元，僅以約950萬元售出，舖價逾6年勁蝕約74%。市場消息指出，上環鴨巴甸街37至39號地下37號舖，建築面積約600方呎，原以1400萬元放售，最終劈價450萬元或32.1%，以950萬元成交，呎價約1.58萬元。

鄰近元創方 賣方輸2650萬

該舖位由足浴店以每月3.8萬元租用，買家可享4.8厘租金回報。資料顯示，上述舖位原業主於2019年7月以3600萬元購入，持貨逾6年，賬面虧損2650萬元，大幅貶值73.6%。

鄰近上址的鴨巴甸街41至49號金豪大廈高層地下（Upper Ground Floor）1號舖，今年7月以1100萬元易手，較2019年10月購入價3300萬元，賬面虧損2200萬元或66.7%，反映同地段的舖價跌幅擴大。

8 Dec 2025

信報

 

尖咀海防道舖月租僅叫30萬
茶餐廳業主低高峰八成 出租自用店

2025-12-03

飲食業在北上消費潮下面對困境，核心旅遊區尖沙咀一線地段海防道現存最後一間地舖食肆，位於海利行地下的金湖粉麵茶餐廳，業主自用經營20多年後亦有意改為出租，現正推出市場放租，舖位月租叫價約30萬元，但較高峰期叫租低八成。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事鄧振豪表示，是次放租物業位於尖沙咀海防道35至37號海利行地下D舖，建築面積約840方呎，業主叫租價為每月約30萬元，呎租約357元，物業叫租價屬合理水平。

港鐵站往海港城必經之路

鄧振豪透露，上述舖位由金湖粉麵茶餐廳自營多年，為業主自用舖位，位於尖沙咀核心地段，屬於由尖沙咀港鐵站通往海港城必經之路，為海防道現時唯一放租的旺舖，除用作經營餐飲外，亦可作鐘錶、珠寶、美妝、服飾、零售及紀念品等零售行業，同時適合作醫療、保險或金融集團的客服中心，新租戶可受惠於周邊成熟的商業活動及穩定客流。

根據資料顯示，該舖位於1996年12月由一名黃姓買家斥資2300萬元購入，當年連同茶餐廳租約購入作收租用途。不過，由於原有茶餐廳有意結業，所以在千禧年前後，黃姓業主收回舖位交由親屬經營食肆，並把店舖改名為金湖粉麵茶餐廳，在海防道已營業20多年。餐廳雖然位處遊客區，但由於屬自置物業，沒有租金壓力，故價錢較實惠，早餐每款30多元，午餐定價50多元。

在2012年起，因內地自由行效應，吸引一眾專吸「北水」的商戶，包括珠寶鐘錶、名牌商品、參茸海味店在內地客必到的尖沙咀區以高租金搶舖，由於名店街廣東道地舖數量有限，故搶租潮蔓延至周邊的海防道。在2012至2013年期間，海防道地舖呎租水平飆升至逾千元，個別更逾2000元。

同街最後一間食肆撤離

據悉，金湖粉麵茶餐廳的舖位，曾在2013年8月推出市場招租，當時每月叫租150萬元，呎租約1786元。當年放租主要若有商戶出價達到業主叫價，便會考慮把舖位由自用改為出租，但最終未有租出。事隔12年後，舖位重新推出市場放租，但因近年舖租大降，意向月租已縮減120萬元或80%，至30萬元。據知情人士透露，是次金湖粉麵茶餐廳或因市道低迷關係，未必再繼續自行經營，若有租戶出價便會結業遷出。

信報