李根興傳授買舖心得
二綫地帶 回報勝旺區
撰文:陳禕楠欄名:人物網近年地產市道暢旺，不論是樓、舖，就連車位價格亦有顯著上升，最近轉型加入商舖投資行列的盛滙商機創辦人李根興（Edwin）認為，基於商舖經常處於「求過於供」狀態，有利支持舖位價格，「錢」景看俏。數年前美國推行量化寬鬆政策，令熱錢湧港，加上極低息環境孕育下，促使各類物業亦水漲船高。
盛滙商機創辦人李根興（Edwin）亦看中此商機，近年將旗下原本專營生意業務買賣的公司轉型，投身商舖投資行列。Edwin解釋指，市區重建令舊區商舖消失，而重建後的商場亦鮮有出現拆售，導致現存商舖買少見少。
雖然時下流行網上購物，但餐飲、美容、按摩等服務性行業，必須依賴商舖生存，因此存在固定需求。當有一手住宅新盤推出，鄰近地區二手市況頓時受到影響，可是商舖卻鮮有聽聞此情況發生。近年本港商舖市場氣氛回春，不少膽大的投資者亦加入買賣行列，惟初學者往往不善投資以致血本無歸，Edwin認為他們需做到「心到、眼到」，多聯絡地產代理及走到街上「觀察」才扑錘下決定。
Edwin指，所謂「心到」是指初學者需要吸收知識，了解宏觀經濟及社會發展，掌握新發展及人口變化的脈搏，自然知道商機所在。至於「眼到」是指要多觀察，最好是在不同時段、不同天氣遊走各大小街道，觀察人流、車流及生意額等。貪平買「劏舖」 猶如倒錢落海此外，
Edwin額外提醒初哥千萬不要貪平買「劏舖」，「劏舖」商場「10個場有9個死」。他指，「發展商拆售『劏舖』時，初時有一定租金回報，表面睇利潤可觀，但大部分『劏舖』場已有萎縮情況，現時押注下去，猶如倒錢入海。」他續指，市場上僅得少數「劏舖」商場營運得宜，大部分管理較差、欠缺組織，而且租客質素參差，容易影響整個商場予人的感覺及檔次。
Edwin表示一些「冷門」行業容易嚇走顧客，他舉例指：「若有租戶開中藥店，經常煎藥，容易令商場充斥中藥氣味，影響人流之餘，其他舖位價值亦會下跌，久而久之商場就變成死場。」投資商舖會視乎不同區域、街道，而有不同組合的回報及升值潛力亦各異。
Edwin用簡單的9格分類說明差異：
「該9格分類包括一、二及三綫區域，
以及一、二及三綫街道。」
「一綫區域屬於最旺地區，一綫街道為最主要街道，通常屬於傳統購物區，特徵是人流較多。」他舉例指
一綫區域主要為中環、銅鑼灣、尖沙咀、旺角等地區，當中區內一綫街道有皇后大道中等。
至於較次等的二綫區域，則為比鄰一綫的非核心區域，例如佐敦、灣仔等地區。
而屬於三綫區域則屬民生地區，三綫街道為最不顯眼的橫街窄巷；三綫區域例子有深水埗、長沙灣、葵涌等。
論到投資回報，Edwin指一綫區域、街道的租金回報較低，通常只有不足1厘，不過升值潛力較高；然而，一綫商舖回報亦容易受政策影響，而有升跌波幅。至於屬於二、三綫區域或街道，一般租金回報可以提升，達2厘至5厘，不過升值潛力遠遠較一綫差。
Edwin建議，初學投資商舖人士，應採中庸之道，可以先嘗試投資二綫區域、街道，減低風險，並謂：「中間位置入門會較好，可以跟隨大市升市，抗跌能力又強。」留意人流車流 欄杆亦有影響問到買賣商舖心得時，Edwin傳授多個技巧及注意事項。
首先，買家需留意舖型，觀察大門、樓底，舖前是否有簷蓬等。其次留意人流，位處斜路的商舖較少人駐足停留；但交通燈前及十字路口，則會較多人停留。另外，買家亦要留意車流，一般與道路轉向相反的商舖，視覺上存在廣告效應，舖價會相對較高。若經營零售行業時，舖前沒有欄杆兼能夠停車，價值亦較高；不過家長認為欄杆能夠保障小朋友安全，所以舖外有欄杆，亦可吸引教育行業租用。
Edwin再教讀者一個揀舖小貼士，不少人選舖時往往忽略太陽造成的影響，因為「西斜」兼陽光直照入舖，較難獲到承租。他解釋，陽光直照使舖內氣溫上升，從而使冷氣費增加，聘請員工方面亦困難，加上貨品長時間受照射，亦會為商家帶來損失。
購買住宅時需注意實用面積、景觀等，不過Edwin認為商舖注意事項，人流更重要，若缺乏人流必會蝕本，因此建議買家到商舖現場看看，而且最好選擇「街舖」，因為街上始終有人行走。辣招影響 舖價回落兩成政府為遏制樓市，先後推出多項印花稅「辣招」，於去年年初更將部分稅項擴展至非住宅物業，Edwin認為招數絕對影響商舖交投：「自『辣招』推出後，商舖成交量減少近七成，而且價格亦明顯受壓。」
Edwin補充，過往商舖投資者會不斷追價，往往出現新高價成交，不過現時明顯地看到需要減價，才可以成交。近期的商舖的減價成交個案，較高位低一至兩成。過去一年「辣招」令舖價下跌，現時或已經到達低位，若現時投資入市會否過於冒險呢？「長遠而言，商舖特別是地舖價格較難下跌。因現時競爭小，舖價相對較低，若能力許可下，可以考慮入市。」
Edwin坦言，市場樂觀時價格會上升，相反市場悲觀就會下跌，自己不會預測市況。但他強調，入市與否必須按自己能力而行，現時雖可考慮入市，但若追「撈底」價，還是應該少博為妙。銅鑼灣連閣樓舖 賺逾千萬離場加入商舖投資行列只有數年時間，不過Edwin並非只有空談，事實上他亦曾在投資中獲利，1月初他更於商舖買賣中賺取逾千萬元。
有關成交位於銅鑼灣軒尼詩道一個連閣樓單號舖，總面積達1,700呎，Edwin當時購入價為$4,928萬，上月以$5,960萬連租約售出，現址租客為理髮店，每月租金$8萬，回報率1.6厘。
置業家居
8 Jan 2014
