工商舖料轉勢 價難大跌

工商舖料轉勢 價難大跌

2013年上半年，工商舖買賣如坐過山車，在成交最熾熱之際卻遇上政府雙倍印花稅打壓，令交投急跌。綜合業界人士預測，下半年交投或會回穩，價格下跌空間不大，而大手買賣較去年數字難免下挫。

上半年的6個月，工商舖市場可謂歷盡高低起伏，年初1至2月，受惠政府的BSD措施，資金由住宅市場流入工商舖，令交投急升，炒賣氣氛熾熱。惟2月22日的雙倍印花稅措施，令工商舖市場首次受調控措施影響，交投由高峰期急挫。資料顯示，1月份工商舖成交共錄得1,724宗成交，經過2月份出招，市場充滿觀望氣氛情緒，5月份工商舖買賣合共僅得370宗，較1月份1,700多宗，大跌78%。

下半年交投或回穩

出招後因炒賣成本大增，因而令炒家離場，而中長綫投資者亦採觀望態度，導致成交大跌。對於下半年走勢，業內人士普遍認為，第三季起樓市或會轉勢。中原工商舖營運總監潘志明指，近月工商舖買賣交投大減，惟價格沒有明顯下跌；他料下半年隨着經濟好轉及息口仍低，交投料增。而美聯工商舖執行董事兼行政總裁黃漢成亦認為，第二季交投料為全年最差，但最壞時間已過去，近期已開始有用家入市，相信下半年情況有望改善，惟與年初比較仍遜色。

去年中至本年初，工商舖投資最熾熱之時，大手買賣亦多，據高力國際數據顯示，由去年6月至本年2月，每月逾億元的買賣宗數，幾近均達20宗以上，而本年1及2月份，分別錄得29及32宗逾億元買賣個案。但3月份政府措施正式實施後，令市況淡靜，5月份全月僅錄1宗逾億元買賣。截至近期，本年暫錄最大手買賣，為宏利保險以45億元，向會德豐購入觀塘One Bay East商廈樓花。

公司形式買賣將增

大手買賣跌，而近日外圍市況亦很波動，市場均憂慮美國退市，恐怕資金流走。高力國際亞洲區物業投資服務行政董事胡孝直分析，股票市場資金與本港地產市場關係未算密切，因本港物業多由本地投資者持有，而外資基金早已鎖定投資計劃，購入本港物業作長綫投資，不會大幅撤走。

胡孝直認為，雙倍印花稅令買賣成本增，對大額投資有影響。不過，投資者開始採用買賣公司方式交易，以節省印花稅，相信此情況會增加。

對於投資者取態，紀惠集團行政總裁湯文亮認為，據近月的觀察，業主持貨力強，加上利息低，沒有業主大幅減價，令樓價下跌空間不高，他料下半年成交宗數仍維持較低數字。對於投資策略，他謂市場無平貨，因此並非出手好時機。

20 June 2013

經濟日報 

新辣招出台後 首錄摸舖獲利 上環舖3日兩度易手 勁賺1033萬

新辣招出台後 首錄摸舖獲利

上環舖3日兩度易手 勁賺1033萬

雙倍印花稅（DSD）後罕有錄首宗摸舖獲利個案。上環孖沙街舖位，投資者以7,633萬元摸出，3日內兩度易手，獲利約1,033萬元，新買家為中國星（00326），原業主透過買賣公司交易，可省卻8.5%釐印。

即使整體大市氣氛轉弱，市場仍錄得DSD後摸貨獲利。投資者「物流張」張順宜，上星期以6,600萬元，購入上環孖沙街20至24號地下至1樓，合共約3,600平方呎。而中國星昨宣布，以合共7,633萬元，購入該舖，作集團旗下南北行參茸自用。

公司轉讓 中國星須付DSD

是次屬市場上錄得首宗DSD後摸貨獲利離場，物流張購入物業時，理論上需付8.5%印花稅，即561萬元，惟持有物業的公司，3日後連同物業以7,633萬元摸出，獲利1,033萬元，由於公司將轉讓，換言之新買家中國星需付有關561萬元稅項。

資料顯示，孖沙街20至24號，由一買家於1991年以425萬元購入樓面自用，持貨22年轉手，獲利約6,175萬，舖位升值約14.5倍。

出招後舖位投資者摸貨獲利較前困難，近期不少投資者有見舖位近成交期，普遍減價5至10%，即使平手求成交期之前沽貨。業界預期，第二季不少舖位將達成交期，故預計減價甚至撻訂蝕讓個案增加。

士丹利街地舖 減500萬沽

雙倍印花稅後投資氣氛轉弱，舖位投資者紛着手沽出持有未完成交易的舖位，願減價沽舖。投資者林子峰，去年以約7,880萬購入中環士丹利街50號地下C舖，面積約750平方呎，舖位由時裝店以10萬元租用。成交期將近，林子峰原叫價9,000萬元，現減價至8,500萬元，幅度約5.5%。

另去年活躍舖市的投資者黃海明，亦紛為舖位減價，如深水埗欽州街74號舖，面積約300平方呎，他早前以1,680萬元購入舖位，成交期為6月，原叫價約1,980萬元，現減價9%至1,800萬元。

至於另一投資者物流張，亦作出輕微調價4至5%，如本年1月以3,600萬所購入的旺角花園街232號舖，原以4000萬放盤，近日減價5%，叫價3,800萬元，物業成交期為本月底。

中原工商舖營運總監潘志明分析，因去年底至本年2月中是舖位投資高峰期，不少投資者當時入市所購入物業成交期多為4至6個月，寄望在成交期前摸出物業，換言之該批物業成交高峰期為本年第二季，即未來3個月，故他認為個別投資者若未能摸售物業，寧選擇棄購，故他預期第二季舖位減價及撻訂個案會增加。

撰文:梁建國

 

經濟日報 

8 April 2013 

物流張摸售上環舖

物流張摸售上環舖

政府出招後，投資者觀望逾一個月後近日再有工商舖摸貨成交。資深投資者物流張及有關人士上月底斥資6600萬元購入上環2層舖位，持貨約十天後摸出，新買家中國星（326）公布，斥7633萬元購入該批舖位，以擴充南北行零售業務。

中國星昨天發出通告公布，斥資7633萬元購入上環孖沙街金德樓地舖、閣樓及1樓的商舖；其中地舖及閣樓部分作價6833萬元，1樓部分為800萬元，購入上址以用作擴充旗下南北行參茸海味零售業務。

摸出舖位的物流張指出，上述成交以公司轉讓方式交易，故不涉及雙倍印花稅（DSD）；上述成交舖面每層約1200方呎，共3600方呎於上月底以6600萬元購入，現摸出賬面賺1033萬元。不過，據了解，張氏購入上址的交易需繳付DSD，故未計及佣金，實際賬面利潤僅472萬元。

另外，美聯商業助理區域營業董事甘廣然表示，業主委託放售九龍貿易中心（KCC）B座15樓及16樓全層，總面積約49918方呎，每層約24959方呎，意向呎價約8000餘元，涉及金額約4億元。

信報 

8 April 2013

物流張千萬購尖東美孚兩舖

物流張千萬購尖東美孚兩舖
房產

政府推出加辣招後，舖市交投急減，在雙倍印花稅下，資金轉投數百萬元的細價舖位，其中資深投資者「物流張」最新分別在尖沙咀東部及荔枝角購入兩個舖位，合計作價僅約1000萬元。

「物流張」最新斥590萬元購入尖東半島中心一樓109號舖，面積450方呎，交吉買入，呎價13111元；另以約410萬元購入荔枝角美孚新邨1期百老匯街平台28E舖，面積300方呎，租客為指甲美容店，目前月租10000元。

另一方面，於上年年底，資深投資者林子峰以約7.8億元購入尖沙咀嘉芙中心全幢並隨即拆售，現在只剩下數個單位尚未易手。

香港置業至尊商業區域營業董事黃璜表示，業主委託代理連租約推售漆咸道南53至55號嘉芙中心地庫、地下1至4B號舖、多層樓上單位及天台等，單位面積812至4600方呎，入場呎價約10600元起，平均租金回報率約2厘。黃璜指出，現業主已因應「辣招」作出了調整，把原本意向入場呎價約12000元下調了逾一成。

信報

25 Mar 2013

工商舖成交挫 減價撻訂浮現

工商舖成交挫 減價撻訂浮現

2013年03月22日 星期五

工商舖市場首度被政府出招調控，過去一個月成交量大幅減7成，有業界人士預期，隨着摸貨物業未來數月踏入成交高峰期，減價及撻訂或會陸續浮現。

政府上月底首次出招遏工商舖炒風，包括實施雙倍印花稅（DSD）及提前繳稅限制等，令摸貨活動即時停頓，其中，摸貨量佔整體成交逾一成的工廈及商舖市場首當其衝。

代理：最壞時刻尚未到

據前綫代理透露，以往工商舖平均每周錄至少20多宗成交，但出招後減至單位數字，估計3月整體工商舖成交量將大幅縮減逾7成，料為近年單月新低位。

中原（工商舖）營運總監潘志明認為，「最壞的時刻尚未到」，因不少摸售物業會在未來3個月踏入成交高峰期，單是工廈物業，在6月前便有近500宗交易需要落實，料部分「摸家」不欲上會，故實際情況要待3月尾開始才真正浮現，不排除未來數月陸續出現減價及撻訂。

潘志明又預期，買賣兩閒情況將會持續，市場將會趁勢調整，他估計價位跌10至20%才再現承接力，或者待年中摸貨買賣逐步消化後，市場氣氛才可望回暖。

長綫投資者 吸引力減

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才指，新招對於工商舖投資者來說是「非常致命」，提前繳稅令短炒客近乎無利可圖，雙倍印花稅又令入市成本增加，租金回報欠理想，對長綫投資者的吸引力大減，估計交投量先跌，價位亦跟隨下調。

香港置業亦預期，政府突出招干擾工商舖市場，不少炒家措手不及，料放盤議價空間將擴大，未來數月商舖買賣將呈拉鋸，牛皮情況持續。

經濟日報 

22 Mar 2013 

銅鑼灣舖位租值動輒倍升

銅鑼灣舖位租值動輒倍升
房產

受去年整體零售市道暢旺帶動，核心區舖位租金升幅驚人，下年度應課差餉租值則以倍數上升，如銅鑼灣利園山道個別舖位租值急增3倍，至1560萬元。

差餉物業估價署資料顯示，下個財政年度舖位及商業單位應課差餉租值平均升幅7%，寫字樓平均升幅則為6%。舖位租售市場近年均見暢旺，部分更創出天價成交，造就下年度應課差餉租值錄得相應的升幅。其中位於銅鑼灣零售核心地段波斯富街76號，舖位現由英皇國際（163）持有，應課差餉租值由762萬元，急升至下年度約1524萬元，升幅達1倍。

利園山道23至25號地舖應課差餉租值升幅更凌厲，由本年度的390萬元，急升至下年度的1560萬元，升幅達3倍。

寫字樓方面，雖然部分核心區商廈的租值「原地踏步」、甚至下調，但中環皇后大道中9號一個高層單位最新應課差餉租值達727.2萬元，按年上升10%。

美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成表示，近月零售市道已見回落，相信舖位租金只會在高位徘徊，難再大升；反而去年商廈租金升幅較溫和，相信今年中區商廈租金有望重拾升勢，年內可望上升10%至15%，跑贏其他地區。

信報

19 Mar 2013

廣東道4層唐樓 7350萬沽

廣東道4層唐樓 7350萬沽
【本報訊】旺角唐樓具重建價值，消息指，旺角廣東道一幢唐樓，以約7,350萬元易手。

總面積6千呎

市場消息稱，旺角廣東道1156至1158號唐樓易手，物業地下至3樓，總樓面面積約6,000平方呎，提供18間房，物業以約7,350萬元成交。

商廈買賣急跌，租務仍維持，消息指，灣仔信和財務大廈2樓全層，面積約3,050平方呎，以約7.93萬元租出，呎租約26元，該層樓面由尖東廣場羅守輝持有。

另消息指，投資者黃海明旗下深水埗桂林街151至157號舖，面積約3,000平方呎，業主打算分拆成20多個舖位放售，面積由30至200平方呎，入場費料約230萬元，呎價約2萬至6萬元，相信投資者因應雙倍印花稅後，細碼舖涉及印花稅相對較低，故分拆出售。去年黃海明以逾6,000萬元購入物業。

經濟日報
12 Mar 2013

地舖租貴 樓上舖創業成大趨勢

地舖租貴 樓上舖創業成大趨勢

金融

香港店舖租金全球最貴，即使是銀行及快餐食肆因地舖租金太貴，遷至樓上店舖經營，小本經營的店舖更叫苦連天，樓上舖傳媒董事姚銓浩表示，近年有很多小店由地舖搬上樓上舖，粗略計算，現時全港約有4000間樓上舖，主要集中尖沙咀及旺角區，以時裝、美容及婚紗的生意為主。

近年，內地訪港旅客數目大增，銅鑼灣、尖沙咀及旺角針對自由行的店舖愈開愈多，姚銓浩表示，地舖已被各大型連鎖式電器店及金舖霸佔，全部都一樣，對於遊客及本地客購物時沒有驚喜，缺乏本土的特色。他發現有不少樓上店舖售賣具本土特色的產品，但由於大多數屬小本經營，並沒有太多錢投資宣傳，因此，他一年前創辦樓上舖傳媒，主要為樓上店舖提供宣傳平台，包括網上宣傳及舉辦店舖間活動講座，交流營商心得。

他說:「旅客來港消費，很多時買名牌手袋及名表，大部分得益是外國品牌企業，不如我協助樓上店舖作宣傳，有助推動本土經濟，日後旅客來港購物，可以購買到香港有特色的產品。」

但近期樓上店舖需求大增，業主亦開始加租，他指出，近日有樓上店舖的店主指出，業主已開始加租，若幅度太大，會將店舖再向上搬遷，好像銅鑼灣駱克道的大廈，位於一樓及二樓的店舖租金，可以相差6000元至8000元。

該公司擁有逾1500個樓上店舖客戶，姚銓浩表示，本港有不少提供宣傳平台的公司，但有系統化及專門為樓上舖作網上宣傳的公司，暫時只有他們一間，而公司亦會為樓上店舖作多元化的網上宣傳，例如手機app、Facebook等。

該公司客戶對象是樓上舖，生意市場會否太狹窄，姚銓浩表示，現時主要吸引樓上舖加盟，暫時不會收取費用，先行在業內打響名堂，公司正計劃為創業者開店提供作一條龍的服務，包括提供樓上店舖選址的意見、店舖裝修及店舖宣傳，屆時創業顧問的業務會成為公司的主要收入來源。

採訪、撰文：陳慧筠

11 Mar 2013

信報

首飾店加租2倍 搶羅素街舖 folli follie呎租3千進駐 地段第3高

首飾店加租2倍 搶羅素街舖

folli follie呎租3千進駐 地段第3高

2013年03月11日 星期一

核心區一綫街舖租仍然高企，消息指，銅鑼灣羅素街舖位，以每月約90萬元租出，平均呎租高達3,000元，較舊租升兩倍，為近年地段新租務成交個案的新高，亦為地段歷來租金第3高位。據悉，租客為首飾店folli follie。

市場人士透露，羅素街近期錄高呎租舖位成交，涉及物業為羅素街59號地下B6號舖，面積約300平方呎，現租客為燕之家燕窩專門店，新租客以約90萬元預租，平均呎租高達3,000元。

該燕窩店已租用舖位多年，現時月租約30多萬元，新租金較舊租升幅高達兩倍，反映核心區舖租仍然升幅強勁。物業位置優越，連接時代廣場及利園山道，去年希慎廣場開幕後人流更理想，亦是旅客必到之處。

出價進取 200萬租廣東道舖

消息指，新租客為首飾店folli follie，該品牌近期租舖非常積極，出價進取，如最近以約200萬元，租用廣東道68至80號地下舖位，面積約1,000平方呎，呎租達2,000元，成為九龍區第二最貴呎租舖位，亦較舊租客星展銀行租金高出逾倍，目前品牌正在裝修，即將開業。

另外，兩年前品牌以高租金，租用中環皇后大道中娛樂行地下，換言之，品牌現時在三大核心區一綫街，均設有分店。

Swarovski舖 呎租高見3144

另外，是次承租個案，為近年該地段新租務呎租新高，對上一次承租商舖為2011年初，羅素街58號舖，獲LVMH旗下鐘錶品牌Zenith以呎租約2,800元租用。

事實上，由於地段為全港零售最核心街道，舖位供應有限，而旅客數字仍不斷上升，租戶為保舖位，去年紛紛以高租金續租。

銅鑼灣呎租1699 貴絕全球

如今次成交舖位的比鄰物業，羅素街59號地下G舖，由珠寶店周生生租用，面積約700平方呎，租約於去年9月屆滿，租客與業主黎永滔達成協議續租，月租由73萬元加至220萬元，租金加幅達兩倍，呎租高達3,142元，成為銅鑼灣羅素街呎租第二最高個案。

至於最貴呎租舖位，為去年水晶店Swarovski續租金朝陽中心地舖，每呎3,144元。

據國際測量師行高緯環球早前的全球舖位租金調查顯示，銅鑼灣區舖租為全球最高，本年平均每呎為1,699元，取代美國紐約第五大道，成為全球最貴舖租地段。

撰文: 梁建國

經濟日報 

13 Mar 2013