投資者變招 商場拆售反應佳

雙倍印花稅下舖位買賣淡靜，近期焦點落在商場拆售，財團把北角商場舖位分拆出售，反應極佳。業內人士指，在投資氣氛欠佳下，商場舖勝在銀碼細，值博率較高。近期商舖市場整體交投略轉好，終錄得一宗具指標的買賣個案。涉及銅鑼灣東角道24號地下22號舖，建築面積約416平方呎，上星期以約2.33億元易手，呎價約56萬元，若以實用面積291平方呎計，實用呎價高達80萬元，位列全港地舖呎價第3高位。東角道舖 實用呎價80萬沽該舖現由藥房承租，月租約40萬元，新買家可享約2厘回報，於核心區地舖屬於理想回報率。資料顯示，原業主為內地投資者劉軍，於2009年以約1億元，向印尼財團購入，是次易手帳面獲利1.33億元。若與最初以3億元放售計，減價6,700萬元減幅約22%。新買家為雅居樂陳氏家族成員陳卓南，他去年尾亦曾購入尖沙咀漆咸道南百樂酒店地下21號舖，物業面積約920平方呎。若以成交數量計，最暢旺必然是北角城市金庫商場拆售。本月初，投資者推出本年首個全新商場拆售項目，即城市花園地庫，項目提供約318個舖位，面積由34平方呎起，售價由89萬至近400萬元不等，最平的233號舖，面積52平方呎，定價為89.6萬元，呎價1.7萬元。最貴一伙單一舖位為162號舖，110平方呎，定價386.4萬元。另項目又抽出部分舖位以「特色商舖組合」形式出售，涉及約13組，每組由2至3個舖位合成。城市金庫門檻低 售260伙由於入場費低，加上業主加推優惠，如兩年5厘租金回報保證，個別更獲贈免差餉、冷氣及管理費等雜費，另提供按揭服務，大業主亦保證提供售價40%按揭，成功吸引大批買家，首日已沽近100間舖。美聯旺舖董事盧展豪表示，截至近日，該項目已沽近260伙，佔項目8成，銷情理想，他分析，由於目前街舖投資涉及成本重，最多可承造4成按揭，加上8.5%雙倍印花稅，投資者買街舖，基本上需要7成現金，成本甚重。是次推出的商場舖，銀碼僅百餘萬元起，而業主亦同時回贈部分釐印，故具吸引力。他指，不少買家屬傳統住宅投資者。盧展豪認為，是次物業附近發展成熟，加上近年地段有數間新酒店落成，消費群擴闊，預計人流會增加，舖位價值得以提高。撰文:梁建國

經濟日報

26 July 2013

田生6.5億 放售九龍城地盤

實用呎價18730 倘重建需補地價

九龍城住宅地盤有價，田生集團（00183）旗下九龍城賈炳達道住宅地盤，原打算自資發展，消息指，田生同時以6.5億元暗標放售。早前因一項地契上房屋定義問題的裁決，新買家購入該地盤重建住宅或需補地價，對項目發展有一定影響。原打算作自資發展市場消息指，田生近期委託測量師行，暗標放售九龍城賈炳達道142至154號，物業地盤面積約9,122平方呎，樓高4層，地下設多個舖位，涉及約6,583平方呎，1至4樓為住宅，項目總實用面積為34,704平方呎，實用面積呎價約18,730元。據悉，田生叫價為6.5億元，截標日期為本年8月8日。翻查資料，田生早年併購該地盤，並於2010年統一業權，總涉及3.12億元，田生原先部署轉型當發展商角色，作自行發展。聯合道項目受影響不過，本年5月，終審法院就一個重建項目地契上房屋的定義作出裁決，而該項目日後重建，或需補地價，影響項目發展，現田生以項目可作全幢翻新作賣點標售，指該廈鄰近大專院校及醫院，經翻新後可作員工或學生宿舍。另外，田生與豐泰地產旗下同區的聯合道18至32號地盤重建項目，同樣受影響。另消息指，尖沙咀金馬倫道3號波蒂妮斯大廈中層單位，面積約1,074平方呎，以約1,181萬元易手，呎價約1.1萬元。據悉，原業主於2005年以480萬元購入上址，持貨8年沽貨，物業升值1.5倍。撰文:梁建國

經濟日報

23 July 2013

飲食業續擴充 市場連錄租務

飲食行業一直是商舖租賃市場的最大支柱，業界人士指出，近日市場連錄數宗各式餐廳租務個案，大部分個案租金均錄得一定升幅，反映飲食業界對前景甚樂觀。澳門餐廳112元呎租樂道市場消息透露，尖沙咀樂道23A號地下連閣樓，總面積約1,700平方呎，過去同樣由茶餐廳租用，舊租約19萬元，近日被澳門茶餐廳以38萬元承租，呎租約224元，較舊租金上升1倍。其次，深水埗荔枝角道382號地下連閣樓，總面積1,900平方呎，原本由按摩推拿店承租，月租約3萬元，近日轉租予食肆，新租金每月5.3萬元，租金升幅約77%。另外，荃灣大河道91至97號地下及1樓，總面積約5,800平方呎。過去由家具店及工程公司分租，近日由港式茶餐廳承租，月租約16萬元。 

經濟日報

23 July 2013

名店 進駐廣東道 搶租銀行舖

尖沙咀廣東道向來是名店兵家必爭之地，搶舖戰不斷發生，承租力較弱的行業被迫撤出廣東道，銀行業便是一個活生生的例子，接連有銀行被名店搶租的個案，其中一個個案加租5倍，勢刺激區內一綫街舖租進一步上升。業界人士指出，尖沙咀廣東道一帶坐落不少甲級寫字樓及大型商場，對於銀行服務需求甚殷切，吸引不少大型銀行進駐，惟在名店搶租下，街道內的銀行愈來愈少。例如廣東道86至98號地下4及5號舖，建築面積約2,518平方呎，原本由銀行承租，租金約每月131.5萬元，呎租約522元，惟該舖新近由本地珠寶品牌落實預租，新租金約每月450萬元，平均呎租約1,787元，較舊租錄得逾2倍升幅。化粧店增5倍租擊退銀行除珠寶黃金品牌之外，化粧連鎖店擴充步伐亦不容忽視。本地連鎖化粧品店剛以高出近5倍租金成功擊退銀行，進駐尖沙咀廣東道86至98號地下6號舖，該舖建築面積約1,000平方呎，新租金每月約203萬元，平均呎租約2,030元。據悉，該舖由銀行承租接近6年，舊租金每月約35萬元，呎租約350元。中原（工商舖）商舖部高級區域營業董事黃東雄表示，銀行業近年承租舖位的態度亦見進取，承租不少旺區較大樓面的舖位物業，個別出價亦見進取，惟相對珠寶金行及化粧品連鎖店來說，前者在擴充取態上較為審慎，加上受到內地旅客強勁需求帶動下，珠寶金行及連鎖化粧品店擴充步伐加快，不斷積極物色優質核心區舖位，且租期較銀行更具彈性，故較受業主歡迎。旅遊旺 推升一綫街舖租其次，大型品牌進駐廣東道的情況愈見熾熱，早已發展成為旗艦名牌街，品牌為成功落戶該段舖位，不惜以高逾倍的租金搶租，推動尖沙咀一綫街舖租表現仍然相當進取，租金更有上升迹象。此外，黃氏續稱，政府統計處最新資料顯示，5月份「珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物」類別的銷貨量較去年同期上升約35.6%，升幅最大；加上受惠內地訪港旅客人次持續平穩增長，無疑為核心區舖位的租金帶來支持作用。撰文:黎煥成

經濟日報

23 July 2013

工商舖成交佔比重趨升天圓地方 鍾維傑「工商舖」包括工廈、寫字樓、商舖和車位等，近年無論是在交易宗數或交易金額，相對整體私人物業市場的比重皆有所上升【圖一至圖三，資料來自美聯地產網站】；若以今年1月至6月初的總數計算，工商舖交易宗數佔30%，金額則為37%。至於因由，直覺就是近年各式各樣的稅項，多少令部分投資者轉向非住宅類別，加上優質的寫字樓、商舖等確有點供不應求，租金高企，且不少是以公司方式交易，這多少亦增加了它的吸引力。這或許亦解釋了一些以往只集中住宅市場的房地產經紀公司，為何近年亦涉及商業物業市場。這個趨勢會繼續嗎？甚有可能，尤其是相比之下住宅市場的制約仍多些；不過，投資工商舖相比住宅所需的洞察力要更深入，尤以商舖，不熟悉最好不涉足。部分工商舖比住宅更受外圍經濟及跨國企業直接影響，試問若少了外來企業租用，甲級寫字樓市況將如何？又或少了世界名牌爭奪「靚舖」，商舖和商場租售價又會有什麼變化？而她們願付高昂租金又是否只靠本地人的生意和商機呢？相信不需給答案了，粗略來說，就是估算它們的需求時要更顧及世界趨勢。若想涉足工商舖但資金又不足兼細膽可做什麼？可買房託基金（REITs），因大部分是持有工商舖物業，派息4%至5%左右（利益申報：筆者持有房託）。每周一Web 一個美國家庭如何置了業兼年用12萬港元過活（http://finance.yahoo.com/news/how-a-family-of-four-manages-to-live-well-on-just--14-000-per-year-174803218.html）鍾維傑卓凌地產分析有限公司行政總裁contact@Real-Estate-Tech.com[全文完]回主頁 | 上一篇 / 下一篇回上要聞．評論 | 理財投資 | 副刊．文化信報財經新聞有限公司版權所有，不得轉載。Copyright © Hong Kong Economic Journal Company Limited. All rights reserved.

工商舖成交佔比重趨升天圓地方 鍾維傑「工商舖」包括工廈、寫字樓、商舖和車位等，近年無論是在交易宗數或交易金額，相對整體私人物業市場的比重皆有所上升【圖一至圖三，資料來自美聯地產網站】；若以今年1月至6月初的總數計算，工商舖交易宗數佔30%，金額則為37%。至於因由，直覺就是近年各式各樣的稅項，多少令部分投資者轉向非住宅類別，加上優質的寫字樓、商舖等確有點供不應求，租金高企，且不少是以公司方式交易，這多少亦增加了它的吸引力。這或許亦解釋了一些以往只集中住宅市場的房地產經紀公司，為何近年亦涉及商業物業市場。這個趨勢會繼續嗎？甚有可能，尤其是相比之下住宅市場的制約仍多些；不過，投資工商舖相比住宅所需的洞察力要更深入，尤以商舖，不熟悉最好不涉足。部分工商舖比住宅更受外圍經濟及跨國企業直接影響，試問若少了外來企業租用，甲級寫字樓市況將如何？又或少了世界名牌爭奪「靚舖」，商舖和商場租售價又會有什麼變化？而她們願付高昂租金又是否只靠本地人的生意和商機呢？相信不需給答案了，粗略來說，就是估算它們的需求時要更顧及世界趨勢。若想涉足工商舖但資金又不足兼細膽可做什麼？可買房託基金（REITs），因大部分是持有工商舖物業，派息4%至5%左右（利益申報：筆者持有房託）。每周一Web　一個美國家庭如何置了業兼年用12萬港元過活（http://finance.yahoo.com/news/how-a-family-of-four-manages-to-live-well-on-just--14-000-per-year-174803218.html）鍾維傑卓凌地產分析有限公司行政總裁c化信報財經新聞有限公司版權所有

信報

10 July 2013

甜品店注新概念 承租力強

業界人士指出，近年甜品店引入中西合璧概念後，大大增加客源層面，行業發展迅速，由過去集中做街坊生意的行業變成利潤豐厚的行業，甜品店承租力不斷轉強。近日，於港九各區均錄得甜品店承租個案，個別個案租金比舊租金升幅逾1倍，反映甜品店承租力甚驚人。15萬租通菜街 貴1.1倍其中，旺角通菜街119號地舖，面積約1,000平方呎，鄰近旺角港鐵站，人流暢旺，該段一直是食肆進駐熱點。過去一直由粉麵店承租，舊租金每月約7萬元。據悉，該舖剛獲甜品店承租，新租金每月15萬元，平均呎租約150元，新租金較舊租金上升約1.1倍。反映雖然同屬食肆，但是甜品店的承租力相對較強。美聯旺舖助理營業董事楊開永表示，甜品店屬於一年四季旺場的行業，但相對而言夏季會較多甜品店開店，因為甜品店成為近日港人常到消暑的熱點。進店除了可避暑外，亦可成大伙聚會的場地，可謂一舉兩得。適逢暑假學生們逛街和外出的時間較多，配合夏天帶來的效應，有不少甜品店為捕捉商機乘勢擴充。近日，於港九各區均錄得甜品店承租個案。例如灣仔譚臣道117號地舖亦獲甜品店承租，面積約1,000平方呎，平均租金約8.5萬元。上述地址鄰近灣仔港鐵站出口，街道中不乏食肆，人流不俗。120元呎落戶寶勒巷楊氏續稱，尖沙咀寶勒巷22至24號地下A號舖獲甜品店承租，面積約1,500平方呎，平均呎租約120元，每月租金約18萬元，舊租戶同為甜品店，舊租金約16萬元，新租金較舊租金上升約一成。上述地址為尖沙咀著名食街，吸引不少遊人和年輕一族到訪，街道上滿布各式酒吧及食肆，新租戶藉着該區商戶生態，透過協同效應，提高營業額。值得一提的是，是次為同類型商戶搶租個案，可見新租戶看好街道吸引力，不惜以較高租金搶租，以設立據點。撰文:黎煥成

經濟日報

9 July 2013

旺角樓上舖值博 無懼DSD

撰文:東尼欄名:八通天投資者強項當然是搵機會，最近舖位投資者黃海明（Michael）轉攻旺角樓上舖，話既然利潤可達3至4成，便不怕雙倍印花稅（DSD）。利潤高逾3成上個月跟Michael做訪問，他說在新稅下，短炒根本無利可圖，所以預計交投會少。不過，上星期他卻夥拍投資者入市，購入旺角百寶利商業中心3層樓上舖樓面，隨即展開拆售。東尼問Michael不是說短炒已無得玩？他話只要有筍盤便無懼入市，「短炒賺10%的話，便因雙倍印花稅而無利可圖，但若物業有3至4成利潤，值博率便高。」他指出，今次購入的樓上舖，呎價僅8,000餘元，料可以約1.1萬元沽出，利潤可觀，「物業位於西洋菜南街，樓下賣幾十萬元一呎，樓上1萬元一呎也不過分吧。」果然是投資高手轉數快。

經濟日報

9 July 2013