地產
舖位投資者 轉戰非核心區
2011年04月05日 星期二
撰文:潘志明 中原（工商舖）營運總監
欄名:專家論市

核心旅遊消費區的舖位成交價屢創新高，傳媒傾向報道銅鑼灣羅素街呎租2,000、3,000元及呎價逾60萬元的交易。其實一眾投資者已密密手在低水的二、三綫區進行收貨，趁早購入該等區域中較旺的舖位，等候加租及升值。
上水鄰近深圳 舖位旺獲垂青
上水區由於擁有靠近深圳的地利，早已吸引國內消費者在區內消費。於執筆日人民幣兌港幣是84.14元人民幣兌100港元，即用人民幣在香港購買日常用品，等於打了八六折，上水一帶的藥房、超市一直生意滔滔，紙尿片、成藥、奶粉，甚至洗髮水、護膚品及化粧品等，最受國內消費者歡迎，皆因買到山寨廠冒牌貨的機會較低。
三月初，資深投資者馬亞木斥資9,200萬元購入上水新豐路98至110號地下106至110號舖，該舖租客為麥當勞餐廳，建築面積約4,155平方呎，現租金22.5萬元，回報率約2.93厘，原業主於2006年向中銀行產以2,930萬元購入，持貨5年獲利6,270萬元，升兩倍有多。
另亦有銀碼較細的舖位受追捧，位於龍琛路33號的龍豐花園地下商場舖，近月就錄得多宗成交，包括地下G11號舖的冼仲彥牙醫診所，以2,400萬元連3.5厘租約回報成交；而G52C號舖的學榮書店，以310萬元成交。
如以買入的回報率來看，回報兩厘多的成交也是主流，龍琛路68至74號地下的髮軒髮型屋，以2,000萬元成交，回報2.1厘；新祥街13號地下的成交，以1,168萬元成交，回報2.67厘。可見上水區的舖位交投，日趨精采。
元朗大馬路旺區 媲美彌敦道
另一個非核心區域元朗區亦同樣精采，葉姓資深舖位投資者，於三月初斥資1.4億元購入位於元朗大馬路國華大廈的屈臣氏，現租金32萬元，回報約2.74厘。此舖位置絕佳，屬單邊舖，地下連一、二樓合共9,850平方呎，前身是好相逢酒樓，對元朗老街坊來說，是集體回憶。元朗大馬路兩旁金舖、連鎖店及銀行林立，是區內的主要大街，跟尖沙咀彌敦道不遑多讓。
元朗大馬路最近一宗摸貨成交是頭段的誠信商業大廈地下元朗眼科中心，買方以3,600萬元向上手業主接貨，上手業主於2010年11月以3,000萬元購入，四個月賺600萬元，新買家連租約購入，回報2.16厘。
還有一宗摸上摸成交值得分享，位於元朗俊賢坊18號權益樓地下一家髮型屋，月租11,000元，於2月10日以798萬元售出，5日後旋即以830萬元摸出，賺32萬元，又於3月2日，即約半個月後，以1,080萬元摸出，帳面賺250萬元，新買家回報只得1.22厘。
元朗區其餘由1,000萬至5,000多萬元的成交不勝枚舉，回報平均也是兩厘多。投資者如此看好非核心區舖位前景，相信跟租金升幅能力絕對有關係，尤其以元朗區為例，隨着YOHO MIDTOWN入伙，前元朗邨地皮即將建成第一批限呎樓。新遷入元朗區居住的居民將成為另一股消費生力軍，除了帶動舖租上升，各類連鎖店爭相搶位進駐，未來元朗區的舖位將更受注目。