佔領地區 「叫人睇舖都難！」

佔領地區 「叫人睇舖都難！」

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

佔中滿一個月，日前有券商發表報告估計本港零售業界，因佔領行動每日損失1.1億元營業額。亦有業界估計未來3個月租金將下跌5%。

佔領事件持續，對工商舖投資有一定影響，而最快浮現的，是核心區舖位租金，舖位業主減租的幅度，涉及地段同樣擴大，令本年四面受敵的舖租，雪上加霜。

由上月28日爆發佔中，至今已有一個月，不少人也關心對樓市的影響，關注樓價會否因此回落。據觀察及數字，發展商推盤步伐未有減慢，而二手住宅樓價亦無明顯下調。事實上，佔領事件對市民置業及自住需求，似乎直接影響不算太大，反而對商用物業的關係較近，因為佔領關乎營商環境。

以整體工商舖投資市況分析，投資氣氛已明顯減慢，本年第二及第三季，工商舖投資成為自辣招後最熾熱的時期，個別月份錄得逾百億元成交，如無意外，投資市場可一鼓作氣旺到年尾，而佔領事件突發生，普遍投資者取態轉為審慎及觀望，當然仍有個別大額買賣，如英皇大手購入灣仔霸田商業大廈（8.18億元）及葵涌Toppy Tower（4.18億元）、新世界購入觀塘Koho（估約16億元），不過，相信這些成交非一兩星期促成，絕大部分商議過程均在佔中爆發前進行，整體上，佔中後觀望情緒較濃，成交偏淡靜。

工商舖投資氣氛 仍屬觀望

從成交價分析，普遍業主沒有因應佔中而進行割價求售，例如服務式住宅集團以2.63億元，購入水星街地盤，平均房價達269萬元（預計每個房間實用面積約150至200餘平方呎），屬理想造價，而新世界購入Koho，市傳呎價亦達8,000元，以工廈活化成商廈來說，造價同樣可觀。

成交反映業主未有因佔中而減價，業主心態仍沒受社會氣氛影響睇淡後市，相信工商舖短暫投資氣氛仍觀望，成交量及金額由第三季高峰期回落，但價錢難免有大調整。

整體工商舖市場受佔中事件影響最快最直接，肯定是舖位市場，因舖位租金起跌，與人流、消費情緒關係密切，生意受損是最快反映出來。在目前佔領事件波及地區中，以旺角及銅鑼灣屬零售核心區，被佔領地段生意（旺角彌敦道、亞皆老街及銅鑼灣怡和街等）受影響最明顯。

事實上，佔領附近地區亦難獨善其身，早前跟從事飲食，於灣仔樓上舖開設餐廳的東主傾談，即使灣仔未被佔領，但封路後交通不便，食客減少前來，生意跌半。因此，佔領影響傳統消費區飲食及零售生意，相關地段的舖位租務，肯定大受打擊。難怪持有怡和街（對正示威區）一地舖並正在招租的大鴻輝，笑說現在叫人來睇舖都難，短期內根本無可能租得出。

其實早在爆發佔領事件前，商舖租金已從高峰回落，畢竟內地客減少來港豪花、消費模式轉變，已成今年舖市大勢，整體格局未有改變，因此珠寶鐘錶零售商減少大手租舖，已令連升多年的舖租，終遇上阻力。如今加上佔領事件，舖市前景更不明朗，令舖租壓力雪上加霜。

中環舖位 新租金低於上手

本年初，核心區屢現交吉舖位，主因業主叫價太高，往往希望加5成至1倍租金，導致舖位交吉，但最近情況更差，不少業主加租幅度大幅調低至一兩成，甚至有中環、銅鑼灣核心地段業主，可接受新租或續租價錢，低於上手月租，而涉及街道地段範圍不斷在擴大，租金下跌似乎不再是預測，而是已成事實。

31 Oct 2014
經濟日報

核心區舖租 中環跌幅最大

核心區舖租 中環跌幅最大

本年核心區舖位租金面對下調壓力，加上佔中爆發，核心區屢現舖位交吉及減租情況，業界料舖位租金與售價續跌。

據第一太平戴維斯指，由於內地旅客的消費減少，由年初開始零售業的表現明顯放緩，租金持續下跌。據該行數字顯示，本年第三季，各區舖位租金均下跌，幅度最大為中環區，達3.1%，而尖沙咀、旺角及銅鑼灣區同樣下跌。

從成交個案上，反映中環舖位租金已見頂，出現租金持平或微升，如中環德己立街2至18號地下及1樓，地下面積約592平方呎，1樓面積約1,300平方呎，合共約1,892平方呎，現由本地時裝G2000以每月58萬元承租。

德己立街舖原價承租

市場人士指，該舖獲新租客承租，月租同為58萬元，呎租約306元，租金並無上升。消息稱，新租客為運動鞋品牌New Balance。

事實上，近期中環舖位租金明顯受壓，同廈地下舖位及地庫，面積約8,700平方呎，由大鴻輝持有，早前澳洲服裝品牌Cotton On以每月180萬元續租，呎租約207元，加租幅度僅約16%。

此外，同地段地下一個舖位，面積約600平方呎，年初由藥房以每月50萬元承租，呎租約833元。消息稱，藥房有見近期生意因佔中生意轉弱，與業主商議減租，意向把月租由50萬元減至40萬元，減幅約20%。

至於其他地區方面，則有業主開始調整價格吸客，如銅鑼灣怡和街英光大廈地下至1樓，面積合共約6,100平方呎，原由電訊店以每月約100萬元租用，呎租約164元，早前因業主大幅加租而遷出。

舖租售價料再降5%

據悉，業主原開出每月200萬元放租，其後3度減價，現把叫價月租降至120萬元，呎租約197元，累積減幅高達4成。

第一太平戴維斯預計，街舖的價格及租金在未來的3個月仍會受壓，可能會逐步下調達5%。該行又指，因應佔領事件影響消費模式也有所轉變，某些地區和商場因而受惠，如奧運站、太古城、又一城和時代廣場的客量都有增長，故預計非傳統核心區的舖位租金，相對較穩定。

撰文:梁建國

31 Oct 2014

經濟日報

恒地併購 北角馬寶道舊樓

恒地併購 北角馬寶道舊樓

具重建價值 地舖呎售9萬

港島區舊樓具重建價值，據悉，北角馬寶道1號舊樓地舖，以約1億元易手，呎價高達9萬元。有指買家為恒地或有關人士，該集團近年積極收購該地段舊樓。

持貨13年 舖位升值逾6倍

北角馬寶道1A號地下舖位，面積約1,200平方呎，以約1.08億元易手，呎價高見9萬元，該舖位處地段為街市，鄰近新光戲院，舖位由菜檔及粉麵店等承租，月租約13萬元，回報率僅約1.4厘。翻查資料，原業主為舖位投資者朱穗祥，早於2001年以1,490萬元購入舖位，持貨13年轉手，獲利9,310萬元，舖位升值逾6倍。

市場人士估計，是次成交價之高，料屬併購，市傳買家為恒地（00012）或有關人士。據悉，馬寶道1A至1M號為10多幢舊樓，多年來屢獲恒地或有關人士收購。

翻查資料，2011年，馬寶道1號E、F及L等，錄多宗住宅成交，每伙成交價約650萬至700萬元，另外，馬寶道1L號地舖，2012年以2,500萬元易手。

永義1.7億 購延文禮士道舊樓

另永義實業（00616）及永義國際公布，以1.7億元購入九龍塘延文禮士道18至20號，可銷售總面積約9,196平方呎。據悉，物業較早前曾於市場招標，項目樓高經濟日報齡近60年，現為住宅（丙類）用途，可按3倍地積比重新發展。永義國際曾於2012年，以2.28億元購入比鄰14至16號83%業權。

撰文:梁建國

31 Oct 2014

經濟日報

北角M28商場拆售 首日沽90舖

北角M28商場拆售 首日沽90舖

【本報訊】北角馬寶道M28商場昨日開售，市場人士指，首日沽出約90個舖位。

88萬入場 主銷韓國產品

投資者羅家寶、陳秉志等旗下北角M28商場，昨日進行拆售，商場提供268個舖位，入場費為88萬元。據市場人士指，首日銷情不錯，估計沽出約90個舖。

負責項目銷售，香港置業至尊旺舖董事陳偉材指，連日已收到300票，個別投資者洽購8間舖以上，買家除了傳統舖位投資者外，更有外籍投資者，而因商場以韓國相關產品為主題，亦吸引韓籍投資者注視。

他指，數位投資者多年分階段購入商場地庫及1樓，總涉約2.1億元，現投資約7,000萬元作裝修及推廣，估計全數舖位售出，可套現約7億元。

業主之一的羅家寶昨日有到場，他表示旗下九肚山雍雅山豪宅現逾半租出，月租約8萬元，而旗下尖沙咀百樂酒店則未有拆售打算。另外，舖位投資者蔡志忠昨亦有到場，他表示佔中事件對核心區舖位租金有一定衝擊，但相信事件完結後，舖位租售價均回穩。

另消息稱，旺角彌敦道719號E舖，約500平方呎，以約3,200萬元沽，呎價約6.4萬

31 Oct 2014

經濟日報

銅鑼灣舖覓客 3度減租達4成 佔領持續 中環藥房租客求減租2成

銅鑼灣舖覓客 3度減租達4成

佔領持續 中環藥房租客求減租2成

佔中事件持續，舖位業主漸降低叫租甚至減租。據悉，銅鑼灣怡和街舖位業主，先後3度減價放租，累積減幅達4成。

另外，有中環藥房租客，近期與業主商議減租兩成。

佔中事件爆發至今近一個月，目前事件仍未得以解決。金鐘、銅鑼灣及旺角，仍有示威者佔領街道，零售行業生意難免受影響；而原本交吉舖位，招攬租客上更困難。因此業主降低叫租，減價幅度漸擴大。

怡和街舖開價200萬 減至120萬

銅鑼灣怡和街現被示威者佔領，地段舖位生意及人流均受影響。怡和街英光大廈地下至1樓，面積合共約6,100平方呎，原由電訊店以每月約100萬元租用，呎租約164元，早前因業主大幅加租而遷出。

據悉，業主原開出每月200萬元放租，呎租約328元，惟未獲承租，先後兩度減價，分別降至每月180萬及150萬元。代理指，有見近日示威情況持續，零售商租舖意慾低，業主把叫租降至每月120萬元，呎租約197元，三度減價後，累積減幅高達4成。事實上，同地段附近一舖位，由大鴻輝持有，同樣減價約11%放租。

怡和街另一邊，崇光百貨附近的香港大廈，近期錄得一舖位租務成交，該舖地下及閣樓面積合共約750平方呎，業主原叫租約50萬元，近日舖位以約38萬元租出，呎租約507元，業主減價約24%。

至於中環蘭桂坊一帶雖沒被示威者佔領，但舖位生意同樣受影響，市場人士透露，中環德己立街2至18號地下一個舖位，面積約600平方呎，年初由藥房以每月50萬元承租，呎租約833元，消息稱，藥房有見近期生意轉弱，與業主商議減租，意向把月租由50萬元減至40萬元，減幅約20%。事實上，據該藥房店員指出，佔中爆發後生意跌一半，相信因內地旅客團減少來港，而本地消費者亦觀望，令生意大受影響。

高力預料 整體舖租跌5%

高力國際銷售及租賃高級董事麥海倫分析，即使未有佔領事件發生，本年初至今，零售數字欠理想，舖位租金原本已有壓力，而佔領事件爆發，令舖位租務市場雪上加霜。她認為，在多個零售核心區中，銅鑼灣吉舖數字偏高，遇上佔領事件波及，舖位租金下跌壓力更大，她料整體舖租下跌約5%，而銅鑼灣跌幅料達1成以上。

撰文:梁建國

24 Oct 2014
經濟日報

佔中衝擊 舖租跌幅料達兩成

佔中衝擊 舖租跌幅料達兩成

第三季投資氣氛一路向好，怎料佔領事件爆發，對零售及舖位均造成衝擊，業主亦漸開始調低叫租。

近日市場上錄得舖位買賣不多，如中環歌賦街24號地下，面積約750平方呎，以約5,200萬元沽出，呎價約69,333元。據悉，業主早前原以5,600萬元放售，現減價約7.1%沽出。

事實上，第三季市場錄得多宗大額買賣，特別以非核心區最暢旺，惟踏入10月份，突爆發佔中，令舖市添不明朗因素，而市場上交吉舖位在招租上更困難，漸願意減租。

怡和街地舖 叫租減11%

例如中環威靈頓街15號地下、閣樓及1樓，每層面積約800平方呎，現時交吉，業主以每月48萬元放租，該舖早年由本地時裝店佐丹奴（Giordano）以52萬元承租，開設品牌旗下Giordano Ladies，現已遷出。按現時業主放租價計，較上手租客租金跌約7%。

另外，涉及佔領地區的舖位，租金壓力更大，如銅鑼灣怡和街18號地下及1樓，面積合共約2,000平方呎，原由東方表行以每月約75萬元承租，呎租約375元，租客於早前遷出，業主於市場放租，意向月租約90萬元，呎租約450元。

物業位置正向着示威人士佔領區，舖位由大鴻輝持有，早前業主指，意向月租為90萬元，但受佔領事件影響，預計可接受下調租金至約80萬元，呎租約400元，減幅約11%。

美聯：佔領打擊投資氣氛

另同區羅素街59號地下G舖現由珠寶店周生生租用，面積約700平方呎，2012年零售市況極理想，周生生決定續租，租金由73萬元，加至每月216萬元。現租約接近屆滿，舖位業主黎永滔表示，原開價月租250萬元，呎租達3,571元，但有見佔領事件波及銅鑼灣零售氣氛，故把意向月租減至每月200萬元，呎租跌破3,000元關口，至2,857元，預計較上手租金跌7.4%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，佔領事件打擊投資氣氛，令投資者有戒心，特別舖位市場，零售核心區被示威者佔領，內地客明顯減少，生意直接受衝擊，因此對舖位售價及租金影響最大。他預計，若果佔領事件持續更長日子，零售商肯定不敢進取在核心區租舖，預計舖位租金跌幅將達兩成。

撰文:梁建國

24 Oct 2014

經濟日報

半月181宗商舖成交 涉資9億

半月181宗商舖成交 涉資9億

受佔中影響，核心區舖位成交大減，港置工商舖料，二綫街舖將主導市場。

佔中持續逾半月，旅客減少打擊零售業的經營環境，冷卻傳統一綫街舖位的成交。根據土地註冊處資料顯示，10月上份半月（截至10月15日）本港商舖錄得181宗成交，涉資約9.4億元。四大核心零售區（包括旺角、尖沙咀、中環及銅鑼灣）僅錄得6宗成交，涉資約7,800萬元，預料較優質的二綫街商舖將主導市場。

二綫街舖將主導市場

雖然內地政府叫停旅行團來港的申請，但由於旅行團來港多在核心零售區消費，因此對新界西北影響預料較輕微。根據香港置業工商舖研究部綜合旅遊發展局數字顯示，8月份不過夜內地旅客按年增加22.7%至約275萬人次，佔總體內地旅客84%，顯示自由行來港旅客佔大多數。

受惠於內地旅客消費模式由奢侈品轉向中檔消費品及民生必需品，根據政府統計處數字顯示，2014年8月份超市貨品銷售貨品按年升5.8%；藥物及化粧品升5.8%；中藥升11%；服裝升5.7%；以及鞋類升5.7%。

香港置業至尊旺舖董事陳偉材指出，即日來回的內地旅客大多來自內地中產階層，他們對本港生活必需品的安全標準和產品質素較有信心，而新界西和新界北與內地緊密相連，交通往來省時方便，且遠離佔中區域，無減他們過境消費的意慾，帶旺主打民生消費及中檔潮流服飾的新界地區，如荃灣、屯門、元朗以及大埔等二綫街地區的零售市道。

以屯門為例，佳寶集團早前拆售的屯門青山坊商場「壹號總站」，反應理想。根據土地註冊處資料顯示，10月上半月（截至10月15日）「壹號總站」錄得94宗成交，涉資2.3億元，佔總成交量及成交金額分別52%和24%，反映投資者繼續看好該地段的人流和消費力。

陳偉材又指，在佔中陰霾下，負面影響會逐漸浮現，一綫地區會有首當其衝的影響。但優質的二綫街商舖位反而成為投資者物色的目標。另外，租金回報亦較一綫街為穩定，由於二綫街主要為中檔消費品及必需品，受佔中等因素影響亦較低，零售收入相對穩定。

 21 Oct 2014

經濟日報

健身中心 高租進駐商業區

健身中心 高租進駐商業區

近年市民對健康生活的要求愈來愈高，到健身室做運動成為時尚，不同主題的健身室應運而生，市場近月錄得多宗健身中心的租賃成交個案。

其中銅鑼灣登龍街28號地庫獲健身中心承租，物業面積約3,170平方呎，每月租金約16萬元，平均呎租約50元。

銅鑼灣兩層舖 呎租200

同區波斯富街17至19號地下及一樓A1，A2，B號舖亦獲健身中心承租，地舖面積約1,500平方呎，一樓面積約2,500平方呎，每月租金約80萬元，平均呎租約200元。

上述物業均位於商廈林立的商業區，交通方便，地鐵、小巴及巴士等交通工具一應俱全，營商環境理想。

香港置業至尊旺舖營業董事林偉文指出，近年全城掀起一鼓運動熱，上班族當中亦不乏運動愛好者，甚至視運動為與朋友的聚會。不少相關行業如健身中心乘勢拓展業務，市場上近月出現多宗健身中心的租賃成交個案。

林偉文指出，健身中心多數選址在核心商業區設立據點，主要瞄準上班族，吸引一群愛健康但怕麻煩的白領人士，加上上班族消費能力較高，為健身中心帶來龐大商機，因此以高價承租進駐。

西環民生區舖 月租3.4萬

除了核心商業區，亦有健身中心選擇進駐民生段，西環堅尼地城海旁28號地下6號獲健身中心承租，物業面積約1,325平方呎，每月租金約3.4萬元，平均呎租約26元。上述物業位於西環傳統民生段，周邊住宅林立，消費者主要是區內居民。

林偉文補充，由於健身中心需要放置大量器材和活動空間，因此商戶主要選擇進駐樓面面積大的舖位物業，隨着保健潮升溫，同類商戶的租賃成交個案將愈見活躍。

撰文:黎煥成

21 Oct 2014

經濟日報

服裝店積極落戶民生區

服裝店積極落戶民生區

近期零售市道不斷轉變，購買力由高檔商品走向民生消費品。由於一般民生消費品商戶的承租力較低，因此主要落址於民生段商位。

灣仔800呎舖 月租10萬

香港置業至尊旺舖助理營業董事簡元鎧表示，近日市場出現多宗民生段時裝店的租賃成交個案。例如大埔大明里1至27號地下07號舖獲時裝店承租，物業面積約1,500平方呎，每月租金約13.5萬元，平均呎租約90元。

另外，灣仔灣仔道152至158號地下C號舖同獲時裝店承租，物業面積約800平方呎，每月租金約10萬元，平均呎租約125元，舊租戶為影音店，舊租金約8.2萬元，新租金上升約兩成。

上述物業均位於近年自由行的旅遊熱點，雖位置屬二綫街，但區內各方面配套成熟，如鐵路、酒店、食肆等均一應俱全，經常吸引大量旅客和本地消費群到訪，凝聚強大消費力。

簡元鎧指出，隨着民生消費品的走勢逐步上升，上述行業拓展步伐加快，市場將出現更多同類型的租務成交個案。

撰文:黎煥成

21 Oct 2014

經濟日報