晨早新聞 ☀
長沙灣「遺產鋪」680萬沽持貨39年升值7.8倍
鋪市交投穩定，投資者亦伺機入市。盛滙商舖基金以680萬購入長沙灣昌華街鋪位，呎價約1.61萬，料回報約4.4厘，並隨即以860萬於市場上重新放售，加幅26%，該基金今年以來連購21間鋪，涉資約4.7億。
盛滙即買即放售
盛滙商舖基金創辦人李根興指出，該基金新以680萬購入長沙灣昌華街28號地下I鋪，建築面積約420方呎，呎價約16190元，該鋪現時由洗衣店以月租約2.5萬租用，料回報約4.4厘。原業主早於1982年以77萬買入，物業其後以遺產繼承方式承接，物業於39年升值約603萬，期間漲價幅度約7.8倍。
意向價860萬加幅26%
李根興續指出，該鋪周邊人流不俗，加上位處民生地段，於疫市下備受追捧，故購入作短綫投資，並隨即以860萬於市場上重新放售；他亦指出，該基金於2019年中以來累購40間街鋪，並沽出當中15間，今年以來累購21間鋪，涉資約4.7億。
對於後市走勢，李氏回應指，若中港兩地可落實通關，對鋪市具進一步刺激作用，料明年年核心區鋪位售價升約10%至15%，民生區則升約5%至10%。
資料顯示，盛滙基金近期頻頻入市，當中不乏短炒獲利，該基金早前以2742萬連環沽出太子汝州街及荃灣沙咀道333號德仁樓兩鋪位，持貨不足一年，帳面合共獲利約767萬。
華懋1.2億沽蒲崗村道鋪成交呎價8678元料回報逾三厘
疫情持續平穩，帶動鋪位市場交投轉活，發展商紛趁勢沽售旗下非核心物業，由華懋集團持有的慈雲山蒲崗村道慈華大廈巨鋪，以約1.2億售出，平呎價約8678元，料買家享租金回報約3.6厘。
市場消息指出，由華懋集團持有的蒲崗村道145至151號慈華大廈地下低層及地鋪，總樓面約13921方呎，以約1.208億成交，呎價約8678元。
慈華大廈1.39萬呎鋪
據悉，上址現時由護老院以約35.86萬租用，料買享租金回報約3.59厘。
本報昨日就上述消息向華懋集團作出查詢，並證實上述消息屬實，惟當被問及買家身分時，該集團則不作回應。
護老院每月逾35萬租用
據地產代理指出，上述物業地點人流量不高，加上樓面面積龐大，料買家為護老院，購入作自用用途，成交價屬市價水平，同時亦因為護老院於現今市場相當殷切，故備受用家及投資者追捧。
好時洋樓鋪4700萬獲洽
同時，市場消息盛傳，由華懋持有的一籃子鋪位物業，現時於市場上以暗盤形式放售，其中，大圍積祿里2至6號好時洋樓地鋪，面積約1218方呎，獲準買家以4700萬洽購至尾聲，若成交最終落實，平均呎價約3.85萬，本報昨日亦就上述消息向華懋集團作出查詢，惟於截稿前未獲回覆。
事實上，近期多家發展商紛沽售旗下非核心鋪位物業，資料顯示，由香港興業持有的屯門湖安街8號寓地下1至2號鋪位及一樓，總樓面20396方呎，早前以約1.8億連租約易手，呎價約8825元，上址地鋪由健身中心承租，至於一樓則由連鎖食肆及超市租用，合共月租收入約50.19萬，料買家享租金回報約3.3厘。
此外，由恒基持有的鴨脷洲大街68號倚南一籃子地鋪，涉11間鋪位，總樓面約5228方呎，獲本地投資者以2.25億承接，平均呎價43037元，以月租33.48萬計，料回報率約1.8厘。另外，由嘉里持有的西營盤縉城峰基座商場，早前由本地投資者以3.5億承接，料租金回報率約2.4厘。
立坊基座舖沽1.43億速賺19%
資深投資者「舖王」鄧成波今年5月辭世，其家族之後頻頻出售物業套現，當中在5月底以1.2億元售出的荃灣立坊基座商舖，新買家持貨僅5個月，便成功以約1.43億元售出，賬面速賺19%。
鄧成波家族於今年5月底以1.2億元售出楊屋道118號立坊地下連1樓基座商舖，地下建築面積約4492方呎，1樓建築面積約5088方呎，面積共約9580方呎，另有平台，呎價約12526元。
由於鄧成波家族於2019年透過買賣公司形式購入上述物業，有指當年作價達1.3億元，故屬蝕讓沽貨，持貨兩年，賬面虧損1000萬元或7.7%。
據代理透露，該名買家在購入物業後，便以1.48億元叫價放售，終成功在上月以約1.43億元售出，呎價升至約14906元。舖位在短短5個月賬面升值2280萬元或19%，在扣除印花稅等使費後，料仍淨賺約1650萬元。該舖現時分租予4個不同租戶，包括地產代理、便利店及教會，月租共約47.8萬元，最新買家仍有約4厘租金回報。
大圍村南道物業叫價4.2億
另外，第一太平戴維斯香港投資部副資深董事陳汝軒表示，大圍村南道41至51號泰安樓地下B、C舖連天井及閣樓，總建築面積為9991方呎，業主以意向價4.2億元放售，呎價約42038元。
物業現租予4個租戶，包括兩家食肆及兩家地產代理行，月租共約105萬元，租約期全部至2024年才屆滿，以叫價計，租金回報約3厘。
該舖原為大圍老字號食肆楓林小館舊址，天鑽集團董事王肇韜在2017年中以約3億元，向楓林小館老闆彭鑑汀及相關人士承接，放售價較4年前高出1.2億元或40%。
市場資金足 全幢物業續成焦點
市場資金仍多，投資市場表現理想，當中今年成交暢旺的全幢物業，近日續成焦點，吸引外資基金留意，多項全幢物業獲洽購及易手。
全幢物業成投資對象，特別位處市區物業。消息指，莊士旗下紅磡蕪湖街逸．酒店（Hotel Sav），獲基金出價16億元洽購。莊士機構（00367）指，集團可能出售旗下位於紅磡蕪湖83號的「逸．酒店」，集團現正與一獨立第三者，並就集團持有上述酒店及其牌照的附屬公司，進行初步洽談，惟暫未就可能進行之交易訂立任何條款或確實協議。
酒店項目 吸引財團注視
涉及物業為莊士集團旗下逸．酒店，位於紅磡蕪湖街83號，物業前身為莊士紅磡廣場，屬商廈用途，於1996年落成，業主近年把物業改裝成酒店，於2015年正式啟用。物業樓高25層，地下及1樓為酒店大堂及商舖，5至25樓為客房，房間總數約388間。據悉，未有疫情前，房間每晚房價約750至1,000元。消息指，外資基金正以16億元洽購，呎價約1.3萬元，而每房價值約412萬元。
疫情下酒店價格回調，吸引財團注視，消息指，油麻地彌敦道487至489號CASA酒店全幢，獲基金以6.5億元洽購。物業地盤面積約3,103平方呎，樓高14層，每層面積約1,495至2,043平方呎，提供10至16間房，合共162間房。酒店位於彌敦道，定位為三星酒店，而疫情持續一年半，業主有意放售物業。據悉，2013年該品牌亦租用比鄰彌敦道483至485A號，開設Casa Deluxe酒店，提供87間房，去年中結業。
精雅印刷集團大廈 5億成交
至於全幢工廈仍是財團追捧首選，筲箕灣精雅印刷集團大廈全幢，以約5億元成交。物業位於阿公岩村道8號，屬工廈用途，項目佔地11,666平方呎，現址總樓面69,680平方呎，以5億元成交價計，呎價約7,175元。項目原由鄧成波家族持有，波叔於2019年斥5.8億元購入工廈，持貨2年轉手，蝕約8,000萬元，貶值14%。消息指，新買家為黑石基金，屬年內第3度入市購工廈，早前分別以5.08億元，購入觀塘新傳媒集團中心全幢，以及2.83億元購粉嶺葉氏化工大廈，合共涉近13億元。據了解，該集團購入3項物業後，將加以改裝，轉成迷你倉用途，可望提高租值。
分析指，市場資金非常充裕，特別外資基金成交籌集資金，而本港疫情緩和，資金對本港物業有信心，即出手入市。由於基金偏向選取具增值空間物業，而全幢物業不論酒店、工廈等，因樓面較大，有條件更改用途，提高價值，故相信外資基金續追捧全幢物業。
西洋菜南街巨鋪租出平均每呎50元跌60%旺角核心地段租金重返16年前
受疫情衝擊，核心區一綫街道鋪位租金持續下滑，消息指，旺角西洋菜南街地庫鋪位，於交吉逾一年，以約30萬租出，呎租約50.3元，較舊租金急挫約6成，並重回約16年前水平；據業內人士指出，儘管疫情稍放緩，惟中港兩地至今仍未通關，料核心區鋪位租金持續調整。
消息指出，旺角西洋菜南街6至12號地庫，面積約5956方呎，於交吉逾一年後，以約30萬租出，呎租約50.3元，據悉，該鋪舊租客連鎖時裝店以約75萬承租，故租金下跌約6成，並至少重返約16年前水平。
每月租金60萬
據美聯工商舖資料顯示，該鋪於2014年8月曾以90.5萬租出，故最新租金較高峰期回落約67%。
盛滙基金創辦人李根興評論指，受疫情等因素衝擊，傳統核心區鋪位租金持續下滑，當中以面積大的鋪位影響最大，現時面積1000方呎以上的鋪位，於市場上承租能力甚為疲弱，因大樓面鋪位裝修成本高昂，加上受疫情打擊，大型連鎖品牌已大幅減少擴充，現今於市場上覓鋪以中小企為主導，造成大樓面鋪位無人問津，故上述鋪位租金急挫約6成，屬貼近市況，租金亦重回約2005年水平。
較高峰期回落67%
事實上，該街道近期頻錄減租，資料顯示，該街道14至24號地下I及J號地鋪，面積約1482方呎，該鋪早前由時裝連鎖店佐丹奴以90萬租用，惟於今年3月撤出，業主於同年4月以20萬短租予甜品店，租期僅3個月，租約結束後，獲佐丹奴「回歸」再度租用該鋪，惟租約屬短租，租金僅20萬，租期為半年，平均呎租約135元，與舊租金90萬相比，租金急挫約78%，租金重回約16年前水平。
資料顯示，該鋪於2014年4月獲連鎖鐘表店以154萬租用，故最新租金較高峰期回落約87%。
交吉逾一年
此外，西洋菜南街62號地鋪，位處奶路臣街交界，建築面積600方呎，交吉僅半個月後，早前以短租形式獲口罩店以8萬承租，為期半年，平均呎租133元，上址舊租客鐘表店SWATCH以70萬承租，最新租金下跌89%，與高峰期月租80萬相比，租金急跌90%。
據業內人士指出，旺角一綫街道西洋菜南街現時吉鋪處處，數量約25家，部分丟空逾一年，該街道近期頻錄短租，平均租金急挫逾七成，以特賣場及口罩店為承租主力，鋪位業主亦「變陣」出擊，紛拆細鋪位招租。
便利店積極擴充 民生區舖租回穩
早前政府推出電子消費券帶動零售市道回升，尤其民生行業租舖相對積極，近期，市場錄得數宗便利店的租賃個案，平均租金介乎28至147元，主攻民生區街舖，帶動民生區舖租回穩。
香港人生活忙碌，不少上班族及莘莘學子均喜歡在早上於便利店選購早餐或小食。據資料顯示，天水圍天秀路8號天一商場地下G19號舖位獲便利店承租，面積約442平方呎，月租約6.5萬元，平均呎租約147元，租金較上手甜品店每月租金5.3萬元上升約22.6%。
軒尼詩道舖 月租9.5萬
另外，銅鑼灣軒尼詩道463號地下舖位獲便利店承租，面積約1,000平方呎連同入則閣1,000平方呎，月租約9.5萬元，平均呎租約48元，租金較上手家品店月租22萬元，下跌約56.8%。
而鰂魚涌亦錄得便利店的承租個案，英皇道1090至1094號寶峰園地下1號舖位，面積約650平方呎，月租約8.5萬元，平均呎租約131元，租金較上手展銷店月租約9萬元，下跌約5.6%。
美聯旺舖營業董事周柏年表示，便利店是網上購物無法取代的部分，早已與香港人生活關係密不可分，加上近期租金回落，成功吸引便利店選擇在一些人流比較暢旺、面積較大的舖位落戶。現時香港經濟仍依賴本地消費支撑，他指隨着愈來愈多不同品牌零售商加入售賣零食貨品的行列，認為行業的競爭亦較以往大，相信經營前景會維持平穩情況。
生果需求增 蔬果店承租力升
香港人日益注重健康，令售價高昂的鮮果貨品長期有捧場客，帶動蔬果店的生意和承租能力上升，近月市場連錄多宗蔬果店租賃個案。
據資料顯示，油麻地新填地街230號地下舖位獲生果店續租，面積約700平方呎，月租約4萬元，平均呎租約57元，續租租金微升2.6%。
赤柱新街舖位 呎租約71
另外，香港南區則錄得生果店承租個案，南區赤柱新街11號積德樓低層地下B號舖位，面積約700平方呎，月租約5萬元，平均呎租約71元，租金與上手紅酒店持平。
美聯旺舖營業董事何漢明表示，近年香港人對食品的要求日趨提升，加上每年的中秋、聖誕節及農曆新年節日都是傳統送禮旺季，因此愈來愈多不同地區都湧現這類生果店，部分更是以售賣貴價生果作招徠。
他認為，本港消費潛力龐大，料會繼續帶動這類店舖的經營。
快樂蜂呎租75元進駐銅鑼灣
新約較高位跌50% 半年斥68萬租3舖
新冠肺炎疫情保持穩定，個別行業如食肆重拾擴充步伐。菲律賓連鎖快餐店快樂蜂（Jollibee）近期乘舖租低迷而積極租舖擴充，不足半年內連環租用3個舖位，月租共約68萬元。當中，更首度進駐核心零售區銅鑼灣，以每月約20萬元租用新基商業中心地舖，租金較高位下跌50%。
據了解，快樂蜂由今年5月開始積極租舖，近月已相繼租用銅鑼灣、灣仔及元朗3個舖位。其中較矚目為租用銅鑼灣怡和街56至58號新基商業中心地下，建築面積約2669方呎，快樂蜂以每月20萬元租用，呎租僅約75元。此舖鄰近維多利亞公園，每逢假日都有大量外籍家庭傭工在附近聚會，料可吸引不少目標客源，而舖位毗連則為另一家美式連鎖快餐店麥當勞。
上述新基商業中心的地舖，原由個人護理產品連鎖店萬寧承租多年，高峰期每月租金曾高達40萬元，在去年底約滿後結業。舖位丟空多時，一直以約21萬元叫價放租，最終放租超過半年後租出，租金較高位大跌20萬元或50%。
元朗店月租比舊約減6萬
今年5月，快樂蜂在鄰區灣仔租用灣仔道138號地下，建築面積約2130方呎，月租約10萬元，呎租47元。快樂蜂在灣仔區軒尼詩道原本有一間分店，但該舖為地庫物業，是次在同區增設地舖分店。
據悉，該舖原由食肆承租，月租為18.7萬元，租期本身在今年7月才屆滿，但早於去年3月該食肆已提早結業。由於舖位丟空已超過一年，因此業主願意接受大幅議價，以每月10萬元出租，較舊租大減8.7萬元或46.5%。
快樂蜂最新亦首度進駐「大西北」，在元朗租入舖位開新分店，該舖位於元朗大馬路50號豐裕軒地下入口連1樓全層，建築面積約8567方呎，月租約38萬元，呎租約44元。
舖位前身由連鎖快餐店大快活（00052）租用約6年，在今年8月租約期滿遷出，最後一份租約月租為44.29萬元。最新月租較舊租每月減少6.29萬元，跌幅14.2%。
重拾擴充意欲 全港擁13店
快樂蜂過去數年一直處於擴充狀態，連同最新租用的3間舖位在內，全港將有13間分店。但該品牌在2019年一度租用大圍及葵涌兩舖後，或因受疫情打擊，去年完全沒有新增任何據點。今年疫情轉趨穩定，餐廳恢復堂食，加上租金再大幅下降，令快樂蜂重拾擴充意欲。
戴德梁行早前發表報告指出，餐飲業持續帶動零售業復甦，餐飲業租金連升兩季，其中四大核心區之一的銅鑼灣餐飲業舖租在第三季上調2.6%。該行預期，今年最後一季銅鑼灣的餐飲業租金增幅有望最多達3%，租金表現可跑贏零售業只有2%以內的漲幅。
亞士厘道巨鋪意向7600萬
疫情持續平穩，為鋪位市場釋出正面訊息，部份業主亦趁勢放售，尖沙嘴亞士厘道天星大廈巨鋪，以意向價約7600萬放售，呎價約1.38萬，料買家享租金回報約4.3厘。
利嘉閣（工商舖）商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明稱，尖沙咀亞士厘道24至38號天星大廈地下連一樓，面積約5500方呎，以意向價約7600萬放售，呎價約13818元，該鋪現時由食肆以約27.5萬租用，料買家享租金回報約4.34厘。
料回報逾四厘
該街道近期較矚目成交為亞士厘道24至38號天星大樓地下A2A及A2B號鋪，為銀主盤，於去年中以3410萬成交，買家羅家駒及羅建一，羅建一為建灝地產首席行政總裁，原業主為順來有限公司，於2011年以3938萬購入，去年初遭申請清盤，持貨9年帳面蝕讓約528萬，期間貶值約13%。
平均呎價13818元
據業內人士指出，上述鋪位面積約800方呎，每呎造價約42625元，同時亦指出，因建灝地產於去年中以約17.6億向資本策略購入相同街道21至27號商業地盤，以總樓面97284方呎，每呎地價約1.8萬，故是次再度購入鋪位，將具協同效應，料該鋪位將作長綫收租用途。
另一方面，中原（工商舖）商舖部市務經理陳家澧表示，旺角亞皆老街64至70號偉基樓地下C鋪，面積約600方呎，意向月租約12萬，該鋪位設有來去水及洗手間，而且鋪位門面設有搶眼廣告牌位置，可大收宣傳效益。陳氏指出，物業地利極為優越，座落於亞皆老街及洗衣街交界，處於旺角區一綫核心街道，前方即為交通燈行人過路處，鄰近大型購物中心新世紀廣場及政府合署，位置興旺，日夜人流不斷，為租客確保穩定客源。
陳氏續稱，旺角新落成的行人天橋系統，正連接旺角東火車站至彌敦道，途經多個消費潮流熱點，而今番招租的鋪位亦位處範圍之列。旺角作為全港交通樞紐，備有多條巴士路綫及專綫小巴連接港九新界，坐擁港鐵三綫，往來便利。旺角區集合商貿、娛樂消遣及零售等於一區，向來都是不少商戶爭相進駐之地。陳氏表示，旺角作為一綫核心消費區，區內商鋪客源有保證，而且今番鋪位地理位置佔優，預料在市況趨穩下，物業洽租反應會見熱烈。
據大型代理行資料顯示，該街道近期頻錄承租，其中，亞皆老街7至13號地下2室，面積約600方呎，於上月以7.5萬租出，呎租約125元；另一宗為旺角亞皆老街64至70號地下B1室，面積600方呎，於上月以15.8萬租出，呎租約263元。
