時裝品牌逆市擴充 高價搶舖

時裝品牌逆市擴充 高價搶舖

近期整體零售數字表現差強人意，奢侈品及服裝銷售額持續下跌，但主攻年輕人市場的服裝品牌逆市擴充，提升一倍租金搶租有利據點。

市場消息透露，尖沙咀北京道及彌敦道交界的國際廣場地下G01B號舖，面積約2,200平方呎，剛以每月租金約200萬元租出，呎租約909元。

彌敦道旺舖 呎租約909

該舖位面向北京道，處尖沙咀人流暢旺地段，兼屬商場入口，具一定宣傳價值，屬於區內旺舖之列。據悉，該舖前租客亦為時裝品牌，舊租每月約100萬元，新租金高出約1倍，屬近期較少有高價搶舖個案。

有指新租客為運動服品牌FILA，定位為高檔休閒品牌，並為該品牌大力宣傳。去年至今先後請來南韓兩大紅星金秀賢及李敏鎬擔任代言人，目標吸納消費力較強的年輕人。

事實上，早前有消息傳出，品牌洽租中環娛樂行地下兩舖位，反映該品牌對零售業前景甚具信心。

另外，旺角西洋菜街14至24號地下I&J舖，同樣被男士服裝店承租。該店面積約1,700平方呎，月租約132萬元，呎租約777元，屬於理想租金水平。

地舖宣傳度廣 吸客力強

美聯旺舖營業董事鮑昌華表示，長沙灣道241至249號地下3號舖，面積僅約200平方呎，日前以高價每月約8.2萬元租出，平均呎租約410元。該舖位原由香港禮品店以約6.5萬元租入，現時租金升幅達約26%。

鮑氏指出，相對於樓上舖，地舖宣傳力度較廣，且吸客能力較強勁，故一直對服裝店有較高吸引力。核心街道由於有更多客源，故成為不少大牌子的首選。此外，由於自由行效應逐漸消退，不少中小品牌開始進駐民生區吸引街坊客。

事實上，近年不少奢侈品名店漸漸暫停擴充步伐，只有走中、高檔路綫，吸納年輕消費族群的中檔品牌擴充的意慾較大，例如佐敦彌敦道301至309號嘉賓商業大廈地庫至4樓，面積約10,260平方呎，早前以約45萬元租予另一中檔鐘錶Swatch，呎租約44元。

不少公司於春節前發放花紅，且市民於佳節期間收到不少利市，故紛紛購置新衣物，轉變形象迎接新一年。因此不少時裝品牌伺機搶租優質舖，地舖成為不少服裝店搶租的心水之選，進而推升租金。

撰文:黎煥成

10 Mar 2015

經濟日報

1月零售挫近15% 沙士後最差

1月零售挫近15% 沙士後最差

倘市道再收縮 憂現商店倒閉潮

本港1月零售數據遜預期，下跌近15%，更為2003年4月沙士以來最大單月跌幅。數據疲弱除因農曆新年出現時間不同，亦因該月訪港旅客升幅放緩、新iPhone銷售減退失去支持作用有關。

經濟師預期2月零售數據亦會較遜色，料有單位數字跌幅或僅升2%。零售管理協會指首半年若負增長持續，不排除出現商店倒閉潮。

政府統計處昨公布，1月的零售業總銷貨價值的臨時估計為466億元，較去年同月下跌14.6%；總銷貨數量按年下跌13.9%。按商店類別分析，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值下跌21.4%，而包括智能產品的未分類耐用消費品更下跌44.1%。

內地反腐訪客放緩 累表現

恒生銀行高級經濟師林俊泓指1月零售數據差過預期，原預計跌5%至10%，結果跌近15%，主要由於去年農曆新年在1月，今年在2月，1月基數較高所致，加上1月訪港旅客升幅放緩及年初新iPhone銷售減慢，失去對零售支持作用，亦促使整體耐用消費品跌20.3%。

他預料2月零售回復正增長，升2%，因上月旅客數字上升，財政預算案加大寬減措施規模，對零售有支持作用。由於1月零售數據差過預期，他將全年零售貨值升5%的預測，調低至升4%。

2月料喘穩 專家估跌幅收窄

竑策投資顧問董事陳寶明稱，1月零售數據較市場預期差，本料1月零售值跌幅為6%至7%，陳表示，國內反腐令高消費自由行減少，而日圓及歐元眨值，亦吸引了部分高消費自由行轉為遊日、遊歐。他表示，內地自由行消費力度減，政府或會對「一簽多行」自由行政策等作出調整，故對今年2月零售數據表示不樂觀，料為零增長或單位數跌幅。

東亞銀行首席經濟師鄧世安表示，出現跌幅為預期之內，因受去年新年高基數效應影響，亦反映經濟不佳、個人消費下跌以及自由行消費轉疲弱等現象。鄧較其他經濟師樂觀，認為受惠新春消費旺季，2月零售值料回復增長。

零售管理協會主席麥瑞琼指，去年1、2月基數不高，但由於今年1月出現14.6%的雙位數跌幅，故今年1、2月若要與去年同期持平，2月銷貨值至少要升19.7%，她坦言有一定困難。

她對今年零售市道感悲觀，認為若訪港旅客減少，首半年負增長持續，不排除會引發商店倒閉潮。她指出，香港零售業生意約4成由自由行帶動，近日傳出收緊「一簽多行」，若自由行數字放緩，將對零售帶來很大影響。

政府發言人指出，零售業銷售短期內的表現，將仍要視乎勞工市場情況及訪港旅遊業增長，外圍環境各種不明朗因素對本地消費意慾可能會帶來影響。

撰文:鍾頴雯、曾麗虹

 

4 Feb 2015

經濟日報

「民生區舖穩陣 售價料升15%」

「民生區舖穩陣 售價料升15%」

投資者廖偉麟：核心區舖租 今年或跌7%

舖位價格似有壓力，資深投資者廖偉麟認為，隨着旅客消費減少，核心零售區舖價及租金將有回調，反而民生區商舖勝在穩陣，價格有力上升，會成今年投資重點。

本港零售表現不及以往，最近公布的政府數字，顯示零售金額出現下跌，也正反映內地客在港消費減少。當零售商不再進取搶舖，核心區商舖租金肯定有壓力，廖偉麟認為，「最優質零售地段，因旅客消費正在減少，相信舖位租金年內跌5至7%。」

民生區消費 不受加息影響

相比之下，他較看好民生區商舖，認為舖價可升10至15%。事實上，他於過往兩三年，多番購入民生區商舖並進行拆售，如2013年尾，購入彩虹匯八坊商場，其後進行拆售，至今已沽出9成舖位，套現5.8億元，僅剩兩舖位待售，項目料可套現6.5億元，大賺而回。他分析，「民生區商場勝在穩陣，無懼外圍市況，就算日後加息，對民生區消費客群分別不大，他們仍會買日用品。」

新近投資項目為牛池灣嘉峰臺商場，他於上月以約1.75億元購入物業基座地下及1樓，總樓約30,705平方呎，分間成約25個舖位，面積由460至近5,000平方呎，呎價約5,699元。商場租客主要為民生所需的商戶包括華潤萬家、茶餐廳等，每月租金收入約42萬元。

廖偉麟指，項目亦會以拆售形式推出，商舖售價約300萬元起，本周正式開售，預計可套現逾3億元。

提起商場拆售，因市況暢旺，近兩三年不少投資者亦大搞商場，購入大樓面舖後分間舖位拆售，利潤甚高，但個別商場開業後卻人流欠奉。廖偉麟一再強調，自己進行拆售商場項目，只會把原有的商舖分拆，不會重新間細舖位「劏場」形式推售，「有劏場爛尾，是因為拆售時只是想像。買家在購入商舖樓花一刻不是實物，是相當危險的。你去買條魚都想望下條魚是否新鮮，如果被騙後下次肯定不再幫襯，不少商場正是被投資者整死。」

他指只會以批發形式推售商場，「很多購入拆場商舖的小投資者因達不到真實回報，失望而回，我認為做生意要正氣，避免影響聲譽，故我只擔當『批發』角色，購入一堆舖位再拆售，商場本身已成熟，人流、收入有一定保證。」

另外，他去年亦有涉足酒店市場，去年以6.8億元，購入灣仔晉逸時代精品酒店，樓面約5.4萬平方呎，樓高23層，共提供93間房，每間房價值約731萬元，現時每月租金收入約220萬元，入住率逾9成。據悉，該酒店正獲財團出價至11億元洽購。他分析，即使旅客消費減少，但來港觀光的客人，必定需要入住酒店，「商舖或會以民生區表現較佳，但酒店就一定要在核心零售區附近才受歡迎。」

需求增加 寫字樓值得看好

至於寫字樓市場，過往數年跑輸大市，今年則值得看好，「滬港通下內地證券公司擴充，需求更多寫字樓，今年會留意核心區甲級及乙級商廈，以一籃子形式購入，再進行售。」他去年購入上環泰達大廈多層，其後拆售，暫已套現1.4億元，尚有一層多待售，料獲利約3,000萬元。整體樓市走勢表現上，他相信只要低息環境持續，就有利投資。即使有分析指年尾或加息，他相信受影響的不是工商舖，「肯定是細價住宅首當其衝受影響，因為升得太多太急，危機較大。工商舖投資者本身財力較佳，借貸比率低，加息也不會太大問題。」

撰文:梁建國

2 Mar 2015

經濟日報

中環娛樂行地舖 平治450萬租

中環娛樂行地舖 平治450萬租

名車品牌罕進駐 租金低兩年前25%

中環核心區一綫街舖租下跌，消息指，中環娛樂行地下大舖位，以約450萬元租出，較兩年前租金下跌約25%。新租客為名車品牌平治（Mercedes-Benz）承租，屬罕有汽車品牌承租皇后大道中商舖作陳列室。

平均呎租約938元

消息指，皇后大道中娛樂行地下C及D號舖，面積各約2,400平方呎，合共4,800平方呎，以每月約450萬元租出，平均呎租約938元。業內人士透露，新租客為Mercedes-Benz，屬國際名車品牌，由於舖位近5,000平方呎，位處中環人流最旺地段皇后大道中，預計品牌或會擺放最新名車，屬區內罕有名車品牌承租作陳列室，頗具新意。

租金方面，據悉該兩舖位，兩年前由不同品牌承租，C號舖現由意大利休閒鞋品牌GEOX租用；D號舖則由Porsche Design租用，兩舖租金合共約600萬元，租約年內到期，按新租金計，較前月租跌約25%，而地段屬本港核心零售段，反映租金正在下跌。

事實上，數年前正值零售高增長期，中環皇后大道中舖位成國際品牌搶佔焦點，舖租大幅上升，惟近一年零售轉弱，連帶舖租下跌。過去一年，皇后大道中先後錄得數宗舖租下跌個案，如萬邦行地下舖位，面積約1,300餘平方呎，原月租約150萬元，去年尾獲鐘錶店以138萬元承租，租金下跌約8%。另同地段37號地下及閣樓，連鎖珠寶店周生生租用，面積逾7,000平方呎，去年品牌以每月380萬元續租，租金較前租約跌約19%。

環球大廈半層樓面 2.9億售

另同區甲廈環球大廈近期成交增，消息指，環球大廈中高層半層樓面，面積約1萬平方呎，成交價約2.9億元，呎價約2.9萬元。新買家為一家證券公司，料購入樓面自用。

撰文:梁建國

 

25 Feb 2015

經濟日報

銅鑼灣樓上孖舖月租26萬

銅鑼灣樓上孖舖月租26萬

美聯旺舖營業董事倫智銘表示，銅鑼灣駱克道487至489號駱克駅一樓及二樓舖位，每層建築面積約2100方呎，獲德國高級品牌兒童用品公司以月租約26萬元承租，呎租約62元。

24 Feb 2015

信報

鴨寮街相連舖放售 呎價2萬

鴨寮街相連舖放售 呎價2萬

美聯旺舖區域營業董事游院玲指出，深水埗鴨寮街81及83號相連地舖，面積共約3000方呎，目前以約6000萬元放售，平均呎價約2萬元。代理表示，業主亦可拆售舖位，各叫價3000萬元，其中83號舖已交吉，81號舖位亦將於3月底交吉。

23 Feb 2015

信報

西洋菜街樓上舖 加租25%

西洋菜街樓上舖 加租25%

欄名:市場快訊

美聯旺舖營業董事倫智銘表示，旺角西洋菜街2W至2X號2樓全層，面積約2,034平方呎，成交月租約25萬元，呎租約123元。新租客為連鎖飲食集團，新租金較舊租金高出約25%。

另消息指，跑馬地黃泥涌道159號地下，面積約800平方呎，以每月10.8萬元租出，呎租約135元。據悉，該舖曾被租客撻租，現再租出。

18 Feb 2015

經濟日報

工商舖套現空間大 按上按普遍

工商舖套現空間大 按上按普遍

中環舖4按套估值6成 帝后廣場中層淪銀主盤

近日細價樓按上按問題引起廣泛注意，業界人士指出，工商舖市場同樣存在多重按揭的個案，尤其舖位市場最常見，個別甚至最終淪為銀主盤。

業界人士指出，近年舖位價格升幅甚明顯，業主可以加按套現的空間比住宅更大，商舖加按的情況比住宅更明顯。例如北角電氣道13至41號地下，一個面積約900平方呎的地舖，業主於2004年以約350萬元購入，現時以月租7萬元租予運動用品店，業主同時放盤叫價5,000萬元，較購入價升幅13倍以上。

電氣道地舖 二按共套2700萬

據土地註冊處資料顯示，業主於2013年底及2014年底分別向財務公司借貸1,200萬及1,500萬元現金周轉，借貸利息估計逾24厘。

其次，中環德輔道中406至408號環球大廈2樓單號舖，面積約135平方呎，業主早於1991年購入，當時造價113萬元，但現時市值估計逾700萬元。業主近年便以該舖多次向財務公司借貸，去年8月向其中一家財務公司承造二按，同年10月再向同一財務公司承造三按，借入約380萬元；至今年2月再向另一家財務公司借貸60萬元，估計借貸總額超越項目估值的6成。

美聯旺舖董事盧展豪指出，商舖物業按上按並不是新鮮事物，尤其是旺市期間，業主加按套現再購入其他舖位是司空見慣的事情。但是近年舖位價格不斷上揚，租金回報已跌至3厘或以下，財務公司借貸利息動輒超過20厘，故業主加按再投資的意慾已經減少。

今時今日加按套現相信主要是因為業主資金周轉出現問題而被迫加按，估計加按數字佔舖位市場整體成交數字的不足10%，相信即使有業主因為加按出現信貸危機，也不會對整體舖市構成衝擊。

加按舖料佔整體成交 不足10%

事實上，除了商舖外，寫字樓市場也屢錄按上按個案，其中尖沙咀帝后廣場一個中層6室，面積約469平方呎，原業主（外籍人士）早在2004年以135萬元購入，現時市值估計逾450萬元，業主於2011年開始，多次向銀行及財務公司借貸，最終無力償還貸款，最終淪為銀主盤，正籌備短期內推出市場拍賣。

至於工廈市場方面，由於工廈升值並不明顯，故按上按的單位並不多，只有極個別投資者因財政問題而加按套現。例如長沙灣永昌大廈低層全層，面積2,550平方呎。

代理透露，業主除了投資廠廈，尚持有多個住宅單位，估計資金鏈出現問題，故2012年及2014年先後向財務公司承造二按及三按，累積借貸逾110萬元。

撰文:黎煥成

18 Feb 2015

經濟日報

運動用品店 高價搶旺區一綫舖

運動用品店 高價搶旺區一綫舖

農曆新年是服裝店零售黃金檔期，不少服裝店紛紛趕農曆新年前租舖開業，尤其是主打運動用品的服裝店最積極，個別出價甚進取，搶租零售旺段一綫舖位。

市場消息透露，旺角通菜街63至65號地下及1樓，地下面積約2,500平方呎，1樓面積約1,900平方呎，總面積約4,400平方呎，剛以約130萬元租出，成交呎租約295元，新租客為大型運動用品連鎖店。據悉，前租客為莎莎化粧品，月租約125萬元，新租金較舊租高出5萬元，升幅約4%。

元朗大馬路 舖租勁升1.5倍

前綫地產代理指出，受「波鞋街」重建影響，運動用品店不斷以高價從其他行業手上搶舖，例如旺角電腦中心多層舖位，總樓面約23,338平方呎，去年9月便獲運動用品店承租，估計月租逾400萬元。

香港置業至尊旺舖營業董事林偉文表示，走大眾路綫的運動用品店，生意額一向有保證。近月來連錄多宗體育用品店租賃成交，包括新界元朗大馬路元朗段186至194號同福大樓地下C號舖，面積4,280平方呎，新租金24萬元，呎租56元，較舊租金9.5萬元勁升1.5倍。

此外，香港中環德輔道中40至42號通明大廈地下及地庫以52萬元租出。該舖位面積2,500平方呎，平均呎租208元；舊租客租金為30萬元，是次轉租租金勁升七成三。至於九龍旺角洗衣街147號地下舖亦以8萬元租出，新租金較舊租金7.3萬元微升9.6%。

商戶把握商機 料租金上揚

林氏亦指，不少商戶於近期積極擴張，冀把握新年黃金消費時段。他亦表示，本港經濟數據依然向好，預期宏觀經濟環境不會驟變，本港消費力料可保持原有水平；雖然內地旅客消費模式已改變，惟仍將利好體育用品業，故料該行業的擴張步伐不會忽然煞停。面對需求增加，料部分舖位租金會更上一層樓。

據最新的零售銷貨數據顯示，去年11月旅行及體育用品、家庭用品及其他物品零售銷貨總額近8億元，按月大升27%。故此，不少商戶積極覓舖增加據點。

 

10 Feb 2015

經濟日報