西洋菜街樓上舖 加租25%

西洋菜街樓上舖 加租25%

欄名:市場快訊

美聯旺舖營業董事倫智銘表示，旺角西洋菜街2W至2X號2樓全層，面積約2,034平方呎，成交月租約25萬元，呎租約123元。新租客為連鎖飲食集團，新租金較舊租金高出約25%。

另消息指，跑馬地黃泥涌道159號地下，面積約800平方呎，以每月10.8萬元租出，呎租約135元。據悉，該舖曾被租客撻租，現再租出。

18 Feb 2015

經濟日報

工商舖套現空間大 按上按普遍

工商舖套現空間大 按上按普遍

中環舖4按套估值6成 帝后廣場中層淪銀主盤

近日細價樓按上按問題引起廣泛注意，業界人士指出，工商舖市場同樣存在多重按揭的個案，尤其舖位市場最常見，個別甚至最終淪為銀主盤。

業界人士指出，近年舖位價格升幅甚明顯，業主可以加按套現的空間比住宅更大，商舖加按的情況比住宅更明顯。例如北角電氣道13至41號地下，一個面積約900平方呎的地舖，業主於2004年以約350萬元購入，現時以月租7萬元租予運動用品店，業主同時放盤叫價5,000萬元，較購入價升幅13倍以上。

電氣道地舖 二按共套2700萬

據土地註冊處資料顯示，業主於2013年底及2014年底分別向財務公司借貸1,200萬及1,500萬元現金周轉，借貸利息估計逾24厘。

其次，中環德輔道中406至408號環球大廈2樓單號舖，面積約135平方呎，業主早於1991年購入，當時造價113萬元，但現時市值估計逾700萬元。業主近年便以該舖多次向財務公司借貸，去年8月向其中一家財務公司承造二按，同年10月再向同一財務公司承造三按，借入約380萬元；至今年2月再向另一家財務公司借貸60萬元，估計借貸總額超越項目估值的6成。

美聯旺舖董事盧展豪指出，商舖物業按上按並不是新鮮事物，尤其是旺市期間，業主加按套現再購入其他舖位是司空見慣的事情。但是近年舖位價格不斷上揚，租金回報已跌至3厘或以下，財務公司借貸利息動輒超過20厘，故業主加按再投資的意慾已經減少。

今時今日加按套現相信主要是因為業主資金周轉出現問題而被迫加按，估計加按數字佔舖位市場整體成交數字的不足10%，相信即使有業主因為加按出現信貸危機，也不會對整體舖市構成衝擊。

加按舖料佔整體成交 不足10%

事實上，除了商舖外，寫字樓市場也屢錄按上按個案，其中尖沙咀帝后廣場一個中層6室，面積約469平方呎，原業主（外籍人士）早在2004年以135萬元購入，現時市值估計逾450萬元，業主於2011年開始，多次向銀行及財務公司借貸，最終無力償還貸款，最終淪為銀主盤，正籌備短期內推出市場拍賣。

至於工廈市場方面，由於工廈升值並不明顯，故按上按的單位並不多，只有極個別投資者因財政問題而加按套現。例如長沙灣永昌大廈低層全層，面積2,550平方呎。

代理透露，業主除了投資廠廈，尚持有多個住宅單位，估計資金鏈出現問題，故2012年及2014年先後向財務公司承造二按及三按，累積借貸逾110萬元。

撰文:黎煥成

18 Feb 2015

經濟日報

運動用品店 高價搶旺區一綫舖

運動用品店 高價搶旺區一綫舖

農曆新年是服裝店零售黃金檔期，不少服裝店紛紛趕農曆新年前租舖開業，尤其是主打運動用品的服裝店最積極，個別出價甚進取，搶租零售旺段一綫舖位。

市場消息透露，旺角通菜街63至65號地下及1樓，地下面積約2,500平方呎，1樓面積約1,900平方呎，總面積約4,400平方呎，剛以約130萬元租出，成交呎租約295元，新租客為大型運動用品連鎖店。據悉，前租客為莎莎化粧品，月租約125萬元，新租金較舊租高出5萬元，升幅約4%。

元朗大馬路 舖租勁升1.5倍

前綫地產代理指出，受「波鞋街」重建影響，運動用品店不斷以高價從其他行業手上搶舖，例如旺角電腦中心多層舖位，總樓面約23,338平方呎，去年9月便獲運動用品店承租，估計月租逾400萬元。

香港置業至尊旺舖營業董事林偉文表示，走大眾路綫的運動用品店，生意額一向有保證。近月來連錄多宗體育用品店租賃成交，包括新界元朗大馬路元朗段186至194號同福大樓地下C號舖，面積4,280平方呎，新租金24萬元，呎租56元，較舊租金9.5萬元勁升1.5倍。

此外，香港中環德輔道中40至42號通明大廈地下及地庫以52萬元租出。該舖位面積2,500平方呎，平均呎租208元；舊租客租金為30萬元，是次轉租租金勁升七成三。至於九龍旺角洗衣街147號地下舖亦以8萬元租出，新租金較舊租金7.3萬元微升9.6%。

商戶把握商機 料租金上揚

林氏亦指，不少商戶於近期積極擴張，冀把握新年黃金消費時段。他亦表示，本港經濟數據依然向好，預期宏觀經濟環境不會驟變，本港消費力料可保持原有水平；雖然內地旅客消費模式已改變，惟仍將利好體育用品業，故料該行業的擴張步伐不會忽然煞停。面對需求增加，料部分舖位租金會更上一層樓。

據最新的零售銷貨數據顯示，去年11月旅行及體育用品、家庭用品及其他物品零售銷貨總額近8億元，按月大升27%。故此，不少商戶積極覓舖增加據點。

 

10 Feb 2015

經濟日報

小巴大王減舖租17%留客

小巴大王減舖租17%留客

零售市道前景欠明朗，部分舖位投資者也要減租留客。有「小巴大王」之稱的資深投資者馬亞木表示，其持有的一個銅鑼灣街舖擬減租16.7%，與現有租客洽談續租事宜。

位於羅素街 太子珠寶承租

該舖位為羅素街60號地下B號舖，由太子珠寶鐘錶以月租120萬元承租，租約將在下月到期。市場早前曾傳出舖位以130萬元放租，馬亞木表示，目前正以月租約100萬元與現租客磋商續租，若最終以此水平簽訂租約，租金將較原租約低約16.7%。馬亞木表示，現時舖位租金已見頂，部分舖位已有減租的需求。

另外，去年5月，馬亞木以約4.39億元自領匯（00823）手上購入葵涌葵興商場，馬亞木表示，無意出售物業，並已斥資數十萬元翻新，相關部分及後亦租出，現時的租金收入，較購入時增加逾10萬元。

7 Feb 2015
信報

耀華街地舖 15萬元招租

耀華街地舖 15萬元招租

二綫街舖業主為趕在春節前將舖位租出，推租務優惠吸客，銅鑼灣耀華街16號地舖，現以15萬元招租，並連5個月免租期。

香港置業至尊旺舖助理營業董事許諾謙指，銅鑼灣耀華街16號一個地舖放租，舖位建築面積約800平方呎，實用面積約600平方呎，現以每月意向租金約15萬元放租，建築面積呎租約187.5元，實用面積呎租約250元。

推變相免租8個月 涉經濟日報
上址的門面闊落，現已交吉約一年。業主為吸租客，推出多重租務優惠，包括特長5個月免租期，特定行業牌照豁免，以及節日經營資助，每逢節日假期只需付一半租金，以上種種優惠，等同免租約8個月，總值涉超過百萬元。

舖位上一手租客為食肆，而去年年中上址曾以意向價約9,500萬元放售。位置上，舖位位處的耀華街屬二綫街舖位，地舖集中不同主題的食肆及酒吧，另街內不乏銀座式商廈如Big Foot Centre，樓上舖林立。

耀華街近期錄得買賣，可參考21號地下5號舖，由資深投資者「物流張」於去年10月底以2,480萬元購入，並於上月以2,900萬元摸售，持貨逾兩個月帳面獲利420萬元，該舖由時裝店以每月約4.9萬元承租。

5 Jan 2015

經濟日報

旺區3舖標售 共涉約2.5億

旺區3舖標售 共涉約2.5億

有業主現推出3個分別位處中環、尖沙咀及旺角核心消費段的舖位作公開招標，以現狀及連租約方式出售，料3舖涉資共約2.5億元，截標日期為今年3月10日。

中原（工商舖）商舖部高級營業董事鄭莉澄表示，現公開招標出售的3項商舖，均位處零售旺區，其中，尖沙咀加拿分道46號香檳大廈一地舖，面積約1,717平方呎，業主意向價為1.38億元，意向呎價約80,373元。

香檳大廈地舖 意向呎價80373

現舖位分別由甜品店及鐘錶店租用，合共租金約28.8萬元，以意向價計租金回報約2.5厘，料約滿後租金可再有升幅。

該舖位門面闊約24.6呎，甚為搶眼，而比鄰即為大型購物商場The ONE、MIRA MALL及諾士佛臺等，本地及遊客人流不絕。

另標售項目位於中環德輔道中21至23號歐陸貿易中心地下Y1號舖，面積約320平方呎，對正環球大廈及港鐵中環站，周邊均為甲級商廈，消費力強勁，業主意向價為5,980萬元，意向呎價約18.7萬元，現有租客為傳統抵押店，月租約12.8萬元，以意向價計新買家享近2.6厘回報。

砵蘭街地舖連閣樓 回報3.4厘

第3個招標項目為旺角砵蘭街139號地舖連閣樓，位置靠近登打士街，面積約1,800平方呎，意向價為4,800萬元，意向呎價約26,667元。現租客為連鎖日式拉麵店，月租約13.6萬元，以意向價計回報約3.4厘。

該集團在本港有數間分店，承租力強；而同地段不乏各式食肆，具協同效應，隨着周邊多幢3星酒店吸納內地旅客，區內零售需求日增。

上述3舖雖位處核心區內的二、三綫消費地段，但人流充足。鄭莉澄表示，3項物業意向售價共涉約2.5億元，為增加投資彈性及迎合投資者及用家需求，買家可一併或獨立形式購入。

此外，3項物業均會以現狀及連租約方式出售，大部分租期將於今年內完結，租金尚有調升空間。此外，由於該業主對商舖前景看好，有意重整商舖投資組合，再行入市，故是次以招標形式放售旗下3個舖位。

撰文:李彤

5 Feb 2015

經濟日報

半山老牌校舍易手 財團三億購入重建

半山老牌校舍易手 財團三億購入重建

2015-02-04

        (星島日報報道)屹立於中半山堅道四十年的香港聖瑪加利女書院，去年因租金問題而遷出舊址，校舍亦因而丟空至今約半年。消息人士指，該座舊校舍剛落實以三億元易手，見證期間樓市數以百倍計的升勢；新買家乃具投資住宅物業經驗的財團，有意把上址重建成住宅，意味著該座近半世紀樓齡的歷史建築，日後將湮沒於時代的巨輪之中。
        
        近年各項物業租售價升幅驚人，即使坐落於半山的傳統學校據點亦不例外。去年香港聖瑪加利女書院公布，由於業主大幅加租七成至每月逾三十五萬元，基於加幅難以承擔，故被逼遷出上址，並改到沙田崇蘭中學前校舍繼續營運。消息人士透露，大樓於該書院遷出後，業主輾轉於市場放租，叫價達五十萬元，由於叫價不菲，因此一直未獲租客承接，並一直丟空至今。
        
        雖然，上述建築多年來均用作學校用途，但消息人士指出，由於按城規會的分類大綱圖，該地皮現劃作住宅用途，意味著新買家毋須補地價，即可以把項目重建為豪宅，令地皮的吸引力大增，故原業主其後把物業放售時，旋即接獲不少買家主動洽商。
        
        據了解，其中一組財團出價約三億元，在各潛在買家之中出價較為進取，雖然起初仍未達原業主的意向價，但經買賣雙方討價還價後，雙方最終達成共識，並在日前落實這宗買賣，而新買家擁有豐富住宅投資經驗，預計日後將把項目重建成豪宅，意味著上述具一定歷史價值的建築，將面臨清拆的命運。
        
        今番易手的物業，位於堅道九十七號，項目鄰近PMQ元創方，大廈樓齡約四十多年，為該街道「買少見少」的舊式建築，連同地庫等在內，合共樓高九層，建築物外牆附有十字架。至於項目地盤面積二千一百三十九方呎，可按地積比十倍發展，可重建樓面約二萬一千三百九十方呎，若以今番成交價計算，每呎樓面約一萬四千零二十五元，屬市價水平。
        
        土地註冊處資料顯示，項目原業主乃張至誠置業（Tiu Chi Seng Investment Limited），於六十年代後期向Tiu Chi Seng以四十萬元購入，即使計及其他投資及建築費等在內，預計今番沽貨帳面獲利接近七百五十倍。另外，以原業主起初有意收取聖瑪加利三十五萬元月租計算，今番的成交價，足以等同七十一年的租金收入。
        
        至於聖瑪加利女書院乃首所轉直資的女子英文中學，自七十年代起已經承租上址，截至去年遷出時，已經在該區屹立約四十年，可謂半山的其中一所老牌學校，而藝人周秀娜等，亦為該學校的校友。
        
        

銅鑼灣二線舖減叫租求客

銅鑼灣二線舖減叫租求客

銅鑼灣二線街的舖位空置情況漸趨嚴重，市場消息透露，利園山道49至57號地下G及H舖連1樓J至K舖，近一年未能獲租客承租，業主叫租由150萬元減價約20%，至約120萬元仍乏人問津，業主並容許租客出價洽租。此外，怡和街2至6號一個地舖連1樓，業信報叫租200萬元，惟至今已降至100萬元，舖位並已空置逾一季，若能夠以現水平租出，也要較舊租低約33%。

3 Feb 2015

信報

北角M28「劏場」拆售告吹

北角M28「劏場」拆售告吹

資深投資者羅家寶和陳秉志等去年購入北角華滙中心1樓和地庫，並重新包裝成韓流主題商場「M28」拆售，分間為268個迷你舖，惟遭到該廈的業主立案法團多番提醒買家可能會違反消防條例，法團新近貼出通告，指地庫買家已把地庫單位交還現有業主，意味有關交易已告吹。

至於物業1樓原計劃分拆為80個舖位，法團則指出，管理處至今未批准拆細的計劃，有關圖則亦未得到任何政府部門批准，強調該層只可容納200人，若拆細後人流將超出負荷，強調會繼續跟進。

 

3 Feb 2015

信報