工商舖套現空間大 按上按普遍

工商舖套現空間大 按上按普遍

中環舖4按套估值6成 帝后廣場中層淪銀主盤

近日細價樓按上按問題引起廣泛注意，業界人士指出，工商舖市場同樣存在多重按揭的個案，尤其舖位市場最常見，個別甚至最終淪為銀主盤。

業界人士指出，近年舖位價格升幅甚明顯，業主可以加按套現的空間比住宅更大，商舖加按的情況比住宅更明顯。例如北角電氣道13至41號地下，一個面積約900平方呎的地舖，業主於2004年以約350萬元購入，現時以月租7萬元租予運動用品店，業主同時放盤叫價5,000萬元，較購入價升幅13倍以上。

電氣道地舖 二按共套2700萬

據土地註冊處資料顯示，業主於2013年底及2014年底分別向財務公司借貸1,200萬及1,500萬元現金周轉，借貸利息估計逾24厘。

其次，中環德輔道中406至408號環球大廈2樓單號舖，面積約135平方呎，業主早於1991年購入，當時造價113萬元，但現時市值估計逾700萬元。業主近年便以該舖多次向財務公司借貸，去年8月向其中一家財務公司承造二按，同年10月再向同一財務公司承造三按，借入約380萬元；至今年2月再向另一家財務公司借貸60萬元，估計借貸總額超越項目估值的6成。

美聯旺舖董事盧展豪指出，商舖物業按上按並不是新鮮事物，尤其是旺市期間，業主加按套現再購入其他舖位是司空見慣的事情。但是近年舖位價格不斷上揚，租金回報已跌至3厘或以下，財務公司借貸利息動輒超過20厘，故業主加按再投資的意慾已經減少。

今時今日加按套現相信主要是因為業主資金周轉出現問題而被迫加按，估計加按數字佔舖位市場整體成交數字的不足10%，相信即使有業主因為加按出現信貸危機，也不會對整體舖市構成衝擊。

加按舖料佔整體成交 不足10%

事實上，除了商舖外，寫字樓市場也屢錄按上按個案，其中尖沙咀帝后廣場一個中層6室，面積約469平方呎，原業主（外籍人士）早在2004年以135萬元購入，現時市值估計逾450萬元，業主於2011年開始，多次向銀行及財務公司借貸，最終無力償還貸款，最終淪為銀主盤，正籌備短期內推出市場拍賣。

至於工廈市場方面，由於工廈升值並不明顯，故按上按的單位並不多，只有極個別投資者因財政問題而加按套現。例如長沙灣永昌大廈低層全層，面積2,550平方呎。

代理透露，業主除了投資廠廈，尚持有多個住宅單位，估計資金鏈出現問題，故2012年及2014年先後向財務公司承造二按及三按，累積借貸逾110萬元。

撰文:黎煥成

18 Feb 2015

經濟日報