梁出招遏樓措施火上加油 銅鑼灣旺區食肆執笠逾半

梁出招遏樓措施火上加油 銅鑼灣旺區食肆執笠逾半 獨眼香江 紀曉風 提到「業主瘋狂加租」與「業主逼遷」，彷彿已是「打開門口做生意」的老闆們，在2012年起每日面對的營商噩夢！ 香港住宅物業市場近年炒得熾熱，令草根基層市民一宅難求，多得梁振英去年上任，聲言不會向地產商買賬，多次出招嘗試壓抑樓價，但招式卻明顯無用，反映樓價的中原城市指數卻節節上升兼屢創新高，最終當局在去年10月引入買家印花稅後，熾熱氣氛才稍見緩和。 然而打擊樓市措施成效未見長久，卻先刺激投資者由炒樓轉而炒車位與炒舖，加上自由行旅客同樣「一發不可收拾」，零售業對舖位需求持續上升，結果便出現老紀文首提及的「業主瘋狂加租」與「業主逼遷」情況，當中又以飲食業疑是「重災區」。老紀昨天到過銅鑼灣，不少商戶食肆跟半年前相比，已經面目全非。 地產代理分析，經營食肆利錢不多，現時已難承擔銅鑼灣一帶的地舖租金，於是紛紛要「上樓」求存，情況猶如東京銀座，兩者租金差距逾20倍，而類似情況更已蔓延至中環及尖沙咀，似乎說慣了的「落街開餐」，不日後勢要改口叫「上樓食飯」。 銅鑼灣過去因吃、喝、玩、樂而聞名，《信報》總部本來位於港島北角，故老紀返工前不時都會先走到銅鑼灣閑逛一圈，惟當去年8月《信報》遷至九龍東牛頭角後，跟銅鑼灣雖是一港之隔卻其實相距甚遠，踏足銅鑼灣的次數大減，昨日「重回舊地」，即有面目全非之感。 老紀所說的，是發現不少本來街舖的食肆已經結業，亦有小舖疑因未能承受業主瘋狂加租，因而被迫執笠，較幸運的，就轉到內街繼續經營，但可以肯定生意額應受一定的影響。 以謝菲道附近為例，在謝菲道與波斯富街口的Burger King已經消失，留下一個清拆後的空置舖位，並貼滿「新年散貨短約」的招租廣告；轉而走入謝菲道，由商人羅傑承投資的香港大牌檔，亦已人去留空，餘下一個「吉舖」。翻查網上餐廳指南OpenRice內網民的食評留言，Burger King最後一則食評是在去年9月24日留下，至於香港大牌檔就是7月29日，意味兩店皆是在去年下半年梁振英上任後才踏上結業的命運。 至於香港大牌檔旁邊原來的食肆，下場其實也一樣，但現時已有日本拉麵店承租，將於不日進駐，過去「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，換了在2013年的香港，恐怕是「有食肆因貴租結業，有食肆捱貴租開張」。 而在時代廣場一帶，多得一條羅素街，因有舖位每方呎租金高逾1700元，成功踴升為全球舖租最貴地段，加上是內地自由行旅客掃貨必到「景點」，吸引各大零售連鎖店「擴建」版圖，鄰近業主固然受惠，但當中開店經營的老闆卻因而當災；最新的「受害人」，恐怕是售賣高檔家品的連鎖店「住好啲」，其位於禮頓中心的2萬方呎旗艦店，因跟大業主租約仍未談攏，隨時要在3月租約期滿後面臨逼遷，結束在該處12年的光輝歲月。 在食肆林立的渣甸街，亦有店舖已結業遷出，工人正在舖內趕工拆卸舊裝修及改建舖位，門外就有舊招牌繼續在半空搖擺，舊去新來，形成了一個強烈的對比。 老紀利用網上餐廳指南OpenRice搜尋，在區內20個地標或商場附近，共找到443個的食肆登記紀錄，仍然經營中的只有326家，即有117家已經結業收場，比率達26.4%；而仔細分析，部分地點如時代廣場、金百利廣場、京都廣場等就是「重災區」，已結業的食肆比例佔有紀錄食肆逾半，其中時代廣場的情況最為誇張，在78間有紀錄的食肆中，只得29間仍然營業，卻有多達49間已經執笠。 必須指出，有關數字在搜尋時，系統未有提及時限，雖如有此局限，其實已足夠反映「舖如輪轉」的情況。 老紀問過中原（工商舖）商舖部董事黃偉基，他指其實近兩三年，林林總總的食肆都搬出銅鑼灣核心區如羅素街、波斯富街、利園山道等一線街道，主要原因是食肆根本不能負擔舖位呎租達100元以上，而舖主引入國際連鎖品牌，對方就可以負擔逾1000元呎租。 他舉例，一間1000方呎的舖位，如對方是經營食肆，呎租只得100元，每月租金就約10萬元，扣除人工及其他開支，食肆每月只淨賺20至30萬元，「食肆賺到嘅錢唔多，一旦租金上升就頂唔住，或者要上樓（樓上舖）」。他指開平道及恩平道一帶有很多樓上食肆，本來都是地舖經營，卻承受不住貴租要「上樓」。 對於舖租狂升，如果自由行旅客刺激零售業是遠因，那梁振英上台後，先是壓抑樓市不力令炒風有增無減，後來再出「辣招」滅火，恐怕算是近因。 政府當時的「辣招」，包括在去年推出加重額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）及買家印花稅（Buyer Stamp Duty，BSD），自推出後，住宅買賣曾經下跌，而資金就轉投工商舖市場，令炒樓變成炒舖，更有指這帶動舖位租金亦上升。不過，黃偉基就認為兩者關係不大，主要反而是自由行的消費力帶動銅鑼灣舖租急升，去年舖租租金就上升10%至15%，最多更達25%，「銅鑼灣舖位空置率低，租金本身較平穩」。 美聯旺舖部董事盧展豪就直言，銅鑼灣的地舖食肆倒閉是很正常的事，因為根本不能負擔零售業所支付的租金，惟有轉到樓上舖開業，情況和東京銀座一樣，「東京銀座啲食肆都畀唔起地舖租，都要上樓，依家銅鑼灣地舖係做零售，樓上舖係食肆，成個行頭都係咁，唔止銅鑼灣，連中環、尖沙咀都已經有咁嘅情況」。 盧展豪認為，這是交易轉數的問題，「食肆賺客嘅錢，一餐飯可能要食一兩個鐘，但零售業就幾分鐘就得，利潤所以高好多」。他又指，銅鑼灣地舖租金由2011年平均呎價1000元，上升到去年的1200元，升幅約20%，而樓上舖租平均呎租就約50元，兩者相距逾20多倍。 信報 23 Jan 2013 信報 23 Jan 2013

鄧成波1.7億購駱克道巨鋪

鄧成波1.7億購駱克道巨鋪 2013-01-18 灣仔駱克道劍橋護老院院址，總樓面約一萬七千九百方呎，由資深投資者「鋪王波叔」鄧成波斥資約一億七千萬元購入，回報率約二厘一，原業主持貨三十四年，物業升值逾二十九倍。 市場消息指，上址為駱克道二三三至二四三號星港大廈地下D號鋪及一至三樓，地下面積五百方呎，一至三樓每層約五千八百方呎，總樓面約一萬七千九百方呎，成交價約一億七千萬元，呎價約九千四百九十七元，新買家為資深投資者鄧成波。物業現由劍橋護老院以每月三十萬元承租，租期至本年五月，回報約二厘一。 升值逾29倍 上址賣方為區內老牌業主，在一九七九年三月購入物業，當年作價僅五百六十萬元，獲利一億六千四百四十萬元。 資深投資者黃海明以六千零五十萬元，購入深水青山道三至五號地下C、D、E號鋪，面積約二千五百方呎，折合呎價約二萬四千二百元，物業現由新聯威茶餐廳租用，月租十三萬八千元，回報率約二厘七。原業主為姚姓投資者等，於去年四月以四千七百五十萬元，向新聯威茶餐廳老闆購入上址，獲利一千三百萬元。 資深投資者林子峰摸出土瓜灣天光道二十八號地下三號鋪，面積約一千四百五十方呎，成交價約三千萬元，月租四萬五千元。 「摸王」沽東亞單位 中原（工商鋪）寫字樓部高級營業董事陳玉雲表示，尖東明輝中心十二樓全層，建築面積一萬一千一百零二方呎，剛以約一億三千三百萬元沽出。該樓面現為九個單位，由四個租客承租，月租約三十八萬二千元，回報逾三厘四。 消息指「摸王」黎汝遠沽出灣仔東亞銀行中心十樓最後一個單位，涉及一室，面積二千六百八十二方呎，呎價約一萬五千元，成交價約四千零二十三萬元。 星島日報 18 Jan 2013

張順宜9千萬 購油尖旺3物業

張順宜9千萬 購油尖旺3物業 2013年01月18日 星期五 【本報訊】工商物業交投仍多，資深投資者張順宜，斥逾9,000萬元，購入油尖旺區3項舖位物業。 據悉，張順宜以約5,280萬元，向宏安（01222）購入彌敦道724至726號商廈樓花20樓全層，面積約2,200平方呎，呎價約2.4萬元。 另外，他同時購入兩個地舖，包括以1,900萬元購入佐敦炮台街73號地下，面積約1,000平方呎，由食品批發商以2.5萬元租用，租金回報率約1.6厘；及以1,870萬元，購入太子廣東道1237至1239號地下，面積約1,100平方呎，由時裝店租用。3項物業總涉資約9,050萬元。 瑞和街超市舖 9400萬易手 另外，觀塘裕民坊重建概念刺激投資者入市，日前觀塘瑞和街28至48號地下D舖及閣樓的超級市場舖位，以約9,400萬元易手。翻查資料，原業主於1978年僅以170萬元購入，持貨34年沽出，獲利9,222萬元，舖位升值54倍。 另消息稱，黎汝遠摸出灣仔東亞銀行港灣中心10樓01室，面積2,692平方呎，涉約4,038萬元，呎價約1.5萬元。 中原（工商舖）商舖部高級營業董事鍾浩文表示，西環卑路乍街171號地舖推出市場招標，面積約1,000平方呎。現由時裝店承租，租約期將於今年3月底屆滿，預料新租金將可進一步提高。上址市值約3,500萬元，物業將以交吉形式出售，截標日期為3月13日。 經濟日報 18 Jan 2013

聯合出版2.3億 購上海街多層

聯合出版2.3億 購上海街多層 2013年01月17日 星期四 【本報訊】書局搵樓面難，惟有向「另類舖位」埋手作舖址。據土地註冊處資料顯示，上海街美觀大廈地下至5樓多層，總樓面約3萬平方呎，以2.26億易手，買家為僑商置業有限公司，董事為文宏武、陳萬雄等，兩人分別為聯合出版集團的董事長及副董事長，集團以出版業務為主，旗下包括有中華書局、三聯書局等。 湯君明持貨5年 賺1.38億 據悉，該廈多層樓面現租客為夜總會、按摩店等，而是次聯合出版購入舖位，相信將把舖位大改造，成為多層書局。 物業原由投資者湯君明持有，於07年以約9,000萬元購入上址，持貨5年餘轉手，獲利達1.38億元，另保留其中一個地舖尚未售出，市值約5,000萬元。 另消息指，由董姓投資者持有的灣仔皇后大道東109至115號地下1號舖及一樓，總面積約5,438平方呎，獲買家出價約1.28億元洽購，相信日內可落實成交。同區駱克道175至191號2樓A、B舖，面積約9,000平方呎，剛以約1.13億元易手。 另一方面，近期拆售的尖沙咀嘉芙中心，錄得兩層易手，分別為8及10樓，面積約2,823平方呎，總涉資約6,134萬元，呎價分別約1.05萬及1.1萬元。 乙廈方面，灣仔東惠商業中心10樓全層，面積約5,430平方呎，以約6,298萬元易手，呎價約1.16萬元。 經濟日報 17 Jan 2013

金朝陽中心2期呎租逾百創區內樓上舖新高

金朝陽中心2期呎租逾百創區內樓上舖新高 房產 金朝陽（878）旗下銅鑼灣金朝陽中心2期Midtown，租出6層樓面，市傳呎租逾100元，創區內樓上舖新高。 金朝陽集團執行董事陳慧苓表示，Midtown早前錄得逾300個租務查詢，包括國際潮流時裝品牌、零售及餐飲等，其中6層餐飲樓層亦已預租，包括頂層30樓、26至29樓及3樓，面積由6800方呎至兩層共14700方呎不等，由於首階段招租的餐飲樓層已大致完成，目前地下、1及2樓的3層商舖亦接受洽租，地下至2樓複式零售店舖面積約35000方呎，已有企業擬租3層作旗艦店，亦有洽租個別舖位，集團現階段仍考慮不同的組合方案，估計整個項目租出每年租金可達1.8億元。 市場消息指出，項目餐飲樓層現在只餘下一層可供出租，至於租出的餐飲舖位呎租逾100元，高於同區樓上舖約90元的呎租，並追上中環樓上食肆租金水平。 系內的THE SHARP早前推出樓上舖單日沽清，陳慧苓指出，買家八至九成來自傳統豪宅投資者。 另一方面，資深投資者黎永滔指出，去年投資額達5億元，今年投資額未定，但工商舖勢雖旺近期卻出現不少「劏場」，對市場不熟悉的買家宜多做工夫，在利息低企及政策推動下，資金流入已令部分物業價格「過火」；他個人將續吼準旺區買貨，但認為租金已漸見頂，不少大型品牌搶租已放緩；他相信，今年舖市價格平穩，旗下中環2個舖位亦考慮推售。 資深投資者黃海明去年投資額則達13億至14億元，他預料，今年投資額與去年相若，舖位價格升幅介乎15%至20%，核心區租金升幅則達20%；上半年物業拆售情況將持續。資深投資者蔡志忠去年則投資14億至15億元「入貨」，並看好本年後市惟擔心政府干預市場，未來將繼續投資二至三線區域。 9 Jan 2013 信報

大角咀酒樓舖1.44億摸出

大角咀酒樓舖1.44億摸出 簡訊 資深投資者「物流張」連環摸出大角咀埃華街67至87號地下K3A舖及1樓酒樓舖位，以及筲箕灣道128號舖。埃華街舖位屬地下連1樓，面積13000方呎，最新以1.44億元摸出；據了解，舖位於去年8月中以1.24億元購入，賬面獲利2000萬元。至於早前以2890萬元購入的筲箕灣道舖，則以3100萬元摸出。 市場消息指出，旺角彌敦道聯合廣場23及25號地舖，面積1186方呎，合共以9038萬元易手，目前月租為22萬元，回報2.92厘。 投資者尹柏權持有的尖沙咀漆咸道南65號商場部分命名為首都廣場，短期內首推1樓舖位，據了解涉逾百個，入場費由300餘萬元起，平均呎價5萬至逾6萬元不等，買家將可獲首兩年5厘的租金回報保證。中原（工商舖）商舖部董事黃偉基指出，已接獲不少投資者入票認購，其中不乏住宅投資者。消息人士指出，目前已收逾280票。 信報 3 Jan 2013