「民生區舖穩陣 售價料升15%」

「民生區舖穩陣 售價料升15%」

投資者廖偉麟：核心區舖租 今年或跌7%

舖位價格似有壓力，資深投資者廖偉麟認為，隨着旅客消費減少，核心零售區舖價及租金將有回調，反而民生區商舖勝在穩陣，價格有力上升，會成今年投資重點。

本港零售表現不及以往，最近公布的政府數字，顯示零售金額出現下跌，也正反映內地客在港消費減少。當零售商不再進取搶舖，核心區商舖租金肯定有壓力，廖偉麟認為，「最優質零售地段，因旅客消費正在減少，相信舖位租金年內跌5至7%。」

民生區消費 不受加息影響

相比之下，他較看好民生區商舖，認為舖價可升10至15%。事實上，他於過往兩三年，多番購入民生區商舖並進行拆售，如2013年尾，購入彩虹匯八坊商場，其後進行拆售，至今已沽出9成舖位，套現5.8億元，僅剩兩舖位待售，項目料可套現6.5億元，大賺而回。他分析，「民生區商場勝在穩陣，無懼外圍市況，就算日後加息，對民生區消費客群分別不大，他們仍會買日用品。」

新近投資項目為牛池灣嘉峰臺商場，他於上月以約1.75億元購入物業基座地下及1樓，總樓約30,705平方呎，分間成約25個舖位，面積由460至近5,000平方呎，呎價約5,699元。商場租客主要為民生所需的商戶包括華潤萬家、茶餐廳等，每月租金收入約42萬元。

廖偉麟指，項目亦會以拆售形式推出，商舖售價約300萬元起，本周正式開售，預計可套現逾3億元。

提起商場拆售，因市況暢旺，近兩三年不少投資者亦大搞商場，購入大樓面舖後分間舖位拆售，利潤甚高，但個別商場開業後卻人流欠奉。廖偉麟一再強調，自己進行拆售商場項目，只會把原有的商舖分拆，不會重新間細舖位「劏場」形式推售，「有劏場爛尾，是因為拆售時只是想像。買家在購入商舖樓花一刻不是實物，是相當危險的。你去買條魚都想望下條魚是否新鮮，如果被騙後下次肯定不再幫襯，不少商場正是被投資者整死。」

他指只會以批發形式推售商場，「很多購入拆場商舖的小投資者因達不到真實回報，失望而回，我認為做生意要正氣，避免影響聲譽，故我只擔當『批發』角色，購入一堆舖位再拆售，商場本身已成熟，人流、收入有一定保證。」

另外，他去年亦有涉足酒店市場，去年以6.8億元，購入灣仔晉逸時代精品酒店，樓面約5.4萬平方呎，樓高23層，共提供93間房，每間房價值約731萬元，現時每月租金收入約220萬元，入住率逾9成。據悉，該酒店正獲財團出價至11億元洽購。他分析，即使旅客消費減少，但來港觀光的客人，必定需要入住酒店，「商舖或會以民生區表現較佳，但酒店就一定要在核心零售區附近才受歡迎。」

需求增加 寫字樓值得看好

至於寫字樓市場，過往數年跑輸大市，今年則值得看好，「滬港通下內地證券公司擴充，需求更多寫字樓，今年會留意核心區甲級及乙級商廈，以一籃子形式購入，再進行售。」他去年購入上環泰達大廈多層，其後拆售，暫已套現1.4億元，尚有一層多待售，料獲利約3,000萬元。整體樓市走勢表現上，他相信只要低息環境持續，就有利投資。即使有分析指年尾或加息，他相信受影響的不是工商舖，「肯定是細價住宅首當其衝受影響，因為升得太多太急，危機較大。工商舖投資者本身財力較佳，借貸比率低，加息也不會太大問題。」

撰文:梁建國

2 Mar 2015

經濟日報